从建管分离走向物业管理服务的和谐发展

从建管分离走向物业管理服务的和谐发展

为解决物业管理“自建自管”模式存在的弊端，建设部在1999年召开的全国物业管理工作会议上提出：“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”2003年颁布的《物业管理条例》中也明确规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。

《物业管理条例》明确提出的“建管分离”，预示着物业管理行业逐步走向规范。几年来，“建管分离”工作取得了明显的进展。从实践来看，物业管理的规范与和谐需加强以下几方面工作。

1.前期物业管理是实现“建管分离”的关键。

《物业管理条例》规定由开发商选聘负责前期物业管理的公司，《物权法》

也明确规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。由此可见，前期物业管理是实现“建管分离”的关键。

2.前期物业管理招投标是实现“建管分离”的有效途径。

政府对前期物业管理的招投标做了详细的规定，将前期物业管理招投标与办理物业销售手续挂钩，规定新建物业必须在办理预售证之前完成招投标工作，在招投标中引入市场竞争机制，尤其是住宅物业必须通过招投标方式选聘物业服务企业。这些规定使建管分离得到了有力的保障。

3.加强前期物业管理招投标的监管力度。

前期物业管理涉及房地产开发商、物业管理公司和业主三方，而前期物业管理招投标只涉及开发商和物业管理公司两方。如何确保业主的利益不受损害是前期物业管理招投标区别于业主（售后）对物业管理的招投标和其他各类招投标的关键所在。有必要采取切实措施加强政府对前期物业管理招投标的监管力度。

笔者建议对前期物业管理招投标所产生的两个关键性文件《前期物业服务合同》和《临时管理规约》建立适当的政府审批程序，而不仅仅是备案。前期物业管理招投标时，业主是隐性的，当广大潜在业主的利益没有一个明确的代表机构时，政府应负起责任。当然，这涉及目前我国行政许可的范畴。我们认为前期物业管理招投标需要政府加强监管力度，至少应严格落实开发商在获得商品房预售许可证之前完成前期物业管理招投标的规定。

物业管理服务行业基本摆脱“自建自管”模式，全面实现“建管分离”，则物业管理服务才能规范化发展，这样，物业管理服务行业也就走向了和谐发展的道路。