房产开发商也是业主

目前的体制下，我国的物业管理法律关系是混乱的。新建小区由开发商选聘物业管理企业，物业管理公约由开发商与物业管理企业谈，物业管理费由开发商与物业管理企业定。开发商实际上已经行使了物业管理法律关系主体的所有权利。

然而开发商不是物业管理法律关系主体，真正的主体是业主。开发商定的物业管理公约却要业主遵守，物业管理费却要业主交纳。开发商与此无关，却制定游戏规则，处分其他业主的权利。而作为该公约主体的广大业主对这件关系自己切身利益的事情却无法参与，这既不合理，也难以公平、服众。

还有一个矛盾，有些地方法规规定开发商要给物业管理企业一笔启动资金。比如《北京市居住小区物业管理办法》第十四条就规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。这笔钱既不是投资，也不是借款，不用偿还。这就没有道理，物业管理企业不是在义务服务，而是独立经营的法人企业，是为了要赚钱，想赚钱当然就要先投资、就要冒风险，凭什么要别人白给这笔资金呢？

这些问题十分令人困惑，其核心在于，开发商在物业管理法律关系中的地位究竟是什么。

我们直觉地认为，所谓业主仅指从开发商手中买房的人，因此，卖房的开发商当然不是业主，物业管理服务的对象自然只能是买房人。

然而，从民法角度讲，开发商享有业主享有的一切权利，即对房屋可以占有、使用、收益、处分；从物业管理的角度上讲，开发商名下的房屋虽然空置，但也与其他业主同时得到物业管理服务，例如说保安、绿化、水电管路维修保养等。

也就是说，凡物业的所有人包括开发商都是业主。假设一个小区有100套房屋，在出售前，开发商就是这100套房屋的业主。卖出一套后，购买人就是该套房屋的业主，而开发商则是其余99套房屋的业主。以此类推，当全部房屋卖完后，100位购房人是业主，而开发商就不再是业主了。

我们可以借鉴香港的经验，香港的物业管理工作搞得不错，在那里，业主委员会被称为“业主立案法团”，开发商就是其中一员，而且往往就是最大的业主。

这个关系理顺，其他很多问题就可以迎刃而解。物业管理企业想要治谈物业管理公约及物业管理费，当然只能还找开发商谈，但此时其不能再以“开发商”的名义谈，而只能以“业主”的名义谈。这样不仅合法合理，也能保证开发商会争取最大的合同权益。

同时，启动资金问题就说得通了。开发商将其应承担的物业管理费提前交纳一部分作为启动资金，如果此间有陆续有房屋售出，则相应费用应退还给开发商后，这对开发商而言是比较公平合理的。