物业管理立法中存在哪些问题？

（1）物业管理参照条款的效力问题。目前，一些小区有关物业管理的约定采用“首购合约参照制度”，即由小区开发商与第一个购买房屋的业主签订《物业管理公约》，之后购房业主与开发商有关物业管理的约定，仅在购房协议补充条款中写明“参照首购合约”的内容，换言之，首购合约的效力涉及其他业主。对于因此而发生的物业管理纠纷，如何认定其他业主与开发商约定的参照条款的效力发生分歧：

一种意见认为条款有效，因为业主在购房合同中表明了自己关于物业管理的意志——“参照首购合约”，并且这种意思表示是真实的；另一种意见则认为属于无效条款或者可撤销条款，理由是购房合同是格式条款，且业主是在不明首购合约内容的情况下签字的，作为消费者，其有权维护自己的正当利益。

（2）物业管理职能擅自被转让的效力问题。一般按照开发商制定的《物业管理公约》的规定，前期管理由开发商选择物业公司。而实践中开发商大多自己成立物业管理公司，或者由其所属的物业公司成立“物业子公司”，由该子公司真正履行管理职能。这种管理职能转让的行为，所辖业主一概不知。对于物业管理职能几经被擅自转让，且未经业主许可的情况下，业主是否能以其与原告没有法律关系为由拒绝履行义务？一种观点认为，能转让无需经过业主同意，况且《管理公约》明确由开发商选择物业管理公司，业主只能以物业管理公司履行职能不当为由进行抗辩，而不能以职能转让无效为由拒付管理费。另一种观点认为，职能转让包括业主义务的转让，义务的转让参照合同法有关债权转让的规定精神，权利人应该履行通知义务；未经通知，该转让对义务人不发生效力。

（3）成立业主委员会责任机构及其相关法律责任问题。按照《××市居住物业管理条例》第七条的规定：“业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。一个物业管理区域内，如果公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；住宅出售已满两年，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。”可见，业主委员会属于一种民间松散型组织，其成立的责任机构应是区、县房地产管理部门和小区开发商，其中前者负管理责任，后者负组织责任。而在实践中，符合成立条件而不成立业主委员会的情况普遍存在，这在客观上造成了前期物业管理时间无限期延长，业主与前期物业管理公司发生矛盾无从协调，从而引发大量纠纷的现象。究其原因，这与开发商在成立业主委员会中的责任不明有直接的关系，而对开发商不申请成立业主委员会的不作为行为，区、县房地产管理部门是否应该承担监督、管理以及处罚等责任，法律也无明确规定。

（4）业主迟交或不交物业管理费应该适用的滞纳金标准问题。按照《××市居住物业管理条例》第五十四条第二款的规定：“业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。”而按照最高人民法院1999年1月29日《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及2000年11月13日《关于修改（关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复）的批复》规：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”目前根据中国人民银行的计算标准，合同当事人的违约金计算标准可以按照日万分之二计算。在物业管理费纠纷案件的处理中如何适用上述规定存在分歧，有人认为应该适用最高法院的司法解释，因为最高法院的司法解释已被立法赋予了法律的效力，物业管理合同作为合同的一种也应该遵照；也有人认为应该适用《××市居住物业管理条例》的规定，因为最高法院的司法解释并非法律，而《××市居住物业管理条例》系市人大常委会颁布的，且物业管理属于特殊的行业，不同于一般的经济合同关系，地方性法规有专门规定，应该执行。

（5）格式化合同中补充条款的效力问题。按照合同法以及上海市有关格式合同的地方性法规的规定，人们对格式条款普遍比较重视，一般格式合同文本均是由相关行政管理部门监制或牵头制定，因此，目前格式合同中明显不利于相对方利益的约定并不多见。但在使用这些格式合同中，提供格式合同的一方往往在补充条款中规定一些不利于相对方的内容或者规定一些表述模糊的内容，于是就出现了诸如“参照首购合同条款”等现象，而关键是业主在签约时大多没有仔细审阅或者受法律知识的局限，简单地签上字盖上章。对这种格式合同中的补充条款是否也适用合同法关于格式条款的规定，如第四十条规定“提供格式条款的一方加重对方责任的，该条款无效”，有关法律、法规没有作出明确规定，审判实践中无法操作。