物业综合楼宇本体管理制度

综合楼宇本体管理制度

综合楼宇本体检查

综合楼宇本体主要包括综合楼宇的承重部位和结构部位：承重部位主要包括内外承重墙体、梁、柱、楼板部分；结构部位主要包括屋顶、天台、楼盖、阳台、屋面、外墙面、楼梯、走廊通道、门厅、梯厅部分。这两大部分构成综合楼宇的强度指标、安全系数和使用寿命，在综合楼宇管理中至关重要，应作为首要工作去抓

必须制定严格的检查方案，在平时对综合楼宇检查过程中要加强巡视，做好记录，要注意侧重点，观察要害部位，并做好以下管理工作：1.承重部位

主要检查内外墙体、梁、柱、楼板有无变形、开裂，墙体、楼板有无渗水结构部位

（1）外墙面有无脱落、掉漆

（2）屋顶有无开裂渗水和腐蚀现象，地漏是否畅通、有无积；

（3）天台避雷系统和障碍灯是否完好

（4）平台有无开裂渗水，地漏是否畅通，有无积水，有无障碍物阻塞通道；

（5）平台上有无乱搭乱建现象

（6）楼梯有无开裂渗水，有无障碍物阻塞通道

（7）走廊通道、门厅、梯厅有无障碍物阻塞。

二、综合楼字本体修复与改造

综合楼宇本体检查工作完成后，如发现问题应由检查部门迅速提出修复申请，报总值班室。总值班室即以书面形式向技术部门如实反映，技术部门人员应立即赶赴现场；做好造成综合楼宇承重或结构部位损坏原因的技术分析与鉴定工作，绘出修复图纸与判定参数，提出修复方案。在实施中主要做好以下几方面工作

每年要制定大修改造计划，并加以实施

（1）大修改造计划项目齐全完整；

（2）绘出修复图纸，制定参数指标，提出技术要求。

（3）制定修复改造进度表，分清轻重缓急；

（4）落实经费来源，确定经费数额

（5）对修复项目进行费用分解，专款专用；

6）划分和指定相关部处或施工队按进度表在规定时间内完成；

（7）由工程地盘管理员和综合楼字管理员共同检查，对修复改造项目实施跟踪监理，提出质量要求和注意事项；

（8）会同有关部门对修复改造项目进行工程验收，提出整改内容和要求，进行第二次验收。

2年度大修改造计划的确立和实施，应经综合楼宇业主管理委员会或业主大会讨论通过，并由会议决议指定物业公司实3除年度大修改造计划以外的综合楼宇本体日常维修，由物业公司工程部负责实施。需要外协的项目，由工程部指定施工队按进度要求和质量标准实施。工程部根据自身能力和机械修理设备的精度，指定专业维修处在规定的时间内按质量要求完成修复工作。无论是工程部专业维修处或外请施工队，对维修项目的修复时间原则上有下列要求。

（1）小型维修项目：当天维修不过夜；

（2）中小型维修项目：从开始维修不超过24小时；

（3）中型维修项目：从开始维修不超过3天

（4）较大型维修项目：从开始维修不超过7天；

（5）大型维修项目：从开始维修不超过15天。

工程部各专业维修处指定修理项目如下，其他项目由施工队完成。

（6）无线电通讯处：修理避雷系统；

（7）水暖空调处：修理所有地漏；

（8）机电维修处：修理障碍灯和地面楼梯磁砖。

4.对综合楼宇本体进行安全性检查，尤其是在台风、暴雨来临之前对综合楼宇本体要做好各项检查工作和准备工作，并对检查中发现问题及时加以解决分工到处.责任到人，以保证综合楼宇的安全。具体工作如下：

（1）检查综合楼宇外墙体各类悬挂物和固定广告牌；

（2）检查综合楼宇外墙面有无大片脱落现象；

（3）检查综合楼宇屋顶屋面、平台有无开裂现象；

（4）检查综合楼宇屋顶屋面、平台地漏有无堵塞现象；

（5）检查综合楼宇天台避雷系统和障碍灯是否完好。