物业装饰装修管理法规

物业装饰装修管理法规

一、物业装饰装修管理法规的建设所谓物业装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内外空间达到定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动任何物业一般都由地基基础、房屋主体结构和装饰装修三部分所组成，其中室内、室外装饰装修依附于房屋主体，是房地产业不可分割的重要组成部分。近几年来，我国物业装饰装修以平均每年30%的速度发展。但是，一些地方由于聘用不具备资质条件或低素质的装饰装修企业，使用不合格的装饰材料，造成物业装饰装修质量低劣；有的还在建筑结构上乱开乱挖，随意更改房屋结构，使房屋存在安全隐患；特别是一些大型公共建筑如商场、电影院、歌舞厅，发生火灾也与室内装饰装修的质量有着密切关系。

物业装饰装修管理的法规就是国家调整物业装饰装修过程中所发生的各种社会关系的法律规范的总称，是我国物业管理法规不可缺少的一部分，它关系到我国物业装饰装修的质量、物业的使用寿命和物业使用者的安全。

为了提高物业装饰装修质量，加强对物业装饰装修的管理促进物业装饰装修业的发展，保障物业装饰装修活动当事人的合法权益，建设部分别于1995年6月15日和8月7日颁布了《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》、《建筑装饰装修管理规定》等法规，对建筑装饰装修企业的资质条件及其管理都做了明确规定，并且要求任何装饰装修工程都必须向建设行政主管部门申报，领取施工许可证后方可施工；其工程质量需经质量监督机构监督，认证合格后方可使用；凡是新建、扩建、改建工程和对原有房屋等建筑物、构筑物进行装饰装修的，都必须遵随着住宅商品化进程的加快，公有住房向个人出售以及个人在市场购买商品房使住房私有率有了大幅度提高。在人民生活水平日益提高的今天，在居室中营造一个温馨而舒适的生活空间是许多人的愿望。为了便于居民进行家庭装饰装修，确保住宅工程质量，建设部于1994年6月16日颁发施行了《住宅工程初装饰竣工验收办法》，以加强对新建的住宅工程初装饰的管理。对于住宅工程竣工验收交付使用后，业主对房屋的再装饰装修，建设部于1997年4月15日颁布了《家庭居室装饰装修管理试行办法》，以加强对家庭居室装饰装修的管理，保证家庭居室装饰装修工程的质量，维护各方当事人的合法权益。各地方政府依照中央精神，相继出台了一些地方法规，来加强对房屋二次装饰装修的管理。如北京市建委就委托北京市建筑装饰行业协会编写了《北京市家庭装饰工程质量验收规定》，旨在提高北京市住宅装饰装修质量。

例如湖南省长沙市在1998年夏季连续发生两起因楼上悬挂物坠落而造成损失的事件，引起了物业室外装修也需要规范的呼吁。空调室外机、防盗窗的室外悬置安装是目前的装修时尚，如何加强对其管理，是相关部门急需解决的问题，因为它关系到人民生命和财产的安全。二、物业装饰装修管理法律关系

物业装饰装修管理法律关系是以国家强制力保证其实现的种社会关系，如果义务人不履行应尽的义务，致使对方的权利受到侵犯，就要承担法律责任。

（-）物业装饰装修管理法律关系主体物业装饰装修管理法律关系的主体是指参与物业装饰装修法律关系的当事人，主要包括物业所有人、使用人，物业装饰装修设计单位、施工单位、质量安全监督单位、建设监理单位、房屋安全鉴定单位等。在这种法律关系中享有权利的一方是权力主体，承担义务的一方是义务主体，在许多情况下，双方当事人既是权利主体，又是义务主体。例如物业所有人、使用人享有装饰装修房屋、美化环境的权利，同时又必须履行在装饰装修之前，到房屋所在地的建设行政主管部门提出申请，取得装饰装修许可证后，最后接受房屋安全鉴定的义务。（二）物业装饰装修管理法律关系客体物业装饰装修管理法律关系的客体是指权利义务所指向的物和行为。物，是指建筑物、构筑物，包括新建、扩建、改建和原有的房屋，其中原有的房屋指已取得房屋所有权证书并已投入使用的各类房屋。行为，包括在国家政策允许范围内所进行的装饰装修设计、施工、监理、安全鉴定等行为。三、物业装饰装修管理机构及其职能的法律规定

（一）物业装饰装修行政管理机构

《建筑装饰装修管理规定》总则第五条规定：“国务院建设行政主管部门归口管理全国的建筑装饰装修工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的建筑装饰装修工作。”国务院建设行政主管部门目前划归建设部。建国以来，我国建设行政主管部门的机构、名称虽作过多次调整，历经建工部、国家建委、城乡建设环境保护部、建设部等几个阶段，但建筑装饰装修（室内、室外装饰装修）的行业管理始终都是其基本职能之一。1993年12月经国务院批准的建设部“三定方案”

中明确规定，建设部是国务院综合管理全国建设事业（工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业）的职能部门，负责研究制定全国建设事业的方针、政策、法规以及相关的发展战略、产业政策、改革方案和中长期规划并指导实施负责制定建筑安装、建筑装修、建筑制品等企业资质管理办法并监督执行。

目前，全国已有十几个省、自治区、直辖市人大常委会颁布了《建筑市场管理条例》，明确建筑装饰装修由建设行政主管部门实施统一归口管理。但是，也有部分省、自治区对于建筑装饰装修仍处于多头管理的状态，致使建筑市场的管理陷于混乱状态。《建筑装饰装修管理规定》的颁布，有利于尽早理顺关系，实现对物业装饰装修的统一管理。

（二）物业装饰装修行政管理机构的职能物业装饰装修的主管部门依法行使管理职能主要有以下二个方面。

1审批职能。当物业所有人、使用人向物业所在地的房地产主管部门提出装饰装修申请时，房地产行政主管部门应当自受理物业装饰装修申请之日起20日内决定是否予以批准。如果批准，则为施工单位发放施工许可证，同意物业装饰装修方案；如果不同意，则不允许该房屋实施装饰装修2.监督审查职能。主要有以下几个方面：第一，监督物业所有人、使用人是否向所在地的房地产主管部门提出装饰装修申请，是否取得施工许可证。第二，监督施工单位是否到质量安全监督部门办理装饰装修工程质量安全监督手续，对未办理报建和质量安全监督手续的装饰装修工程，不发放施工许可证。第三，对从事物业装饰装修的企业进行资质审查，允许取得资质证书的企业承包装饰装修工程。

四、物业装饰装修的报建与许可证制度物业的使用人要装饰装修所使用的房屋时，必须首先征得物业所有权人的同意，双方通过签定协议来明确装饰装修后的修缮、拆迁和补偿等问題。当已取得房屋所有权证书并投入使用的各类物业在装饰装修时，只要涉及拆改房屋主体结构和明显加大荷载的，就必须向物业所在地的房地产主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行鉴定，以便确保整个装修工程在国家规定的范围内进行，同时还要达到保护毗邻物业、公共设施和环境卫生的目的。物业装饰装修申请人在得到房地产行政主管部门的批准书后，还要到工程所在地的质量安全监督部门办理物业装饰装修工程质量安全监督手续，最后再向建设行政主管部门办理报建手续，领取施工许可证后方可施

如果未办理报建和质量监督手续，有关主管部门不得为该装饰装修工程发放施工许可证，设计、施工单位也不允许承接该装饰装修工程的设计和施工。对既未按规定申请批准、又未进行房屋安全性能鉴定，擅自拆改房屋结构或明显加大负荷载重的装饰装修行为，以及因装饰装修房屋而损坏毗邻房屋的行为，房地产行政主管部门或有关部门有权责令修复或赔偿，并给予相关责任人行政处罚。如果房屋安全鉴定工作人员不如实对装饰装修方案的使用安全性能出具结论，也会受到所在单位或行政主管部门的行政处分。

五、建筑装饰装修工程的质量与安全为了保证建筑装饰装修工程的质量，建设部要求建设单位及设计、施工单位必须按有关规定承接物业装饰装修设计和施工任务。装饰装修设计必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全，整幢危险房屋不得装饰装修，对有严重破坏和有险情的房屋，应先修缮加固，达到住用安全后，方可进行装饰装修。建筑装饰装修设计、施工和材料的使用，必须严格遵守建筑装饰装修防火规范。完成图纸设计后，建设单位必须持《施工许可证》和施工设计图纸，到公安消防部门进行消防安全核准。

建筑装饰装修施工企业必须采取措施，控制施工现场的各种粉尘废气、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害保护人们的正常生活、工作和人身安全质量安全监督机构应当按照有关标准，对建筑装饰装修工程进行质量和安全监督。建筑装饰装修工程竣工后，必须经质量监督机构认证合格，否则不予验收。