住宅及商用大厦的装饰装修管理标准

住宅及商用大厦的装饰装修管理标准

一、住宅工程初装饰竣工验收办法住宅工程的初装饰，是指住宅工程户门以内的部分项目，在施工阶段只完成初步装饰。住宅工程初装饰的项目、做法和技术质量要求（含留给面层装饰的余量及面层装饰的要求），应在设计文件中予以明确，由建设（开发）单位与施工单位通过施工合同确定和实施。

（一）住宅工程初装饰的部位和项目

1.户门以内的墙面、顶棚的初装饰。

2.户门以内的楼地面的初装饰，可只完成地面基层（找平层），不做面层。

3.各种管线设备安装到位，并按规定进行试水、试压和照明线路的绝缘、接地试验，导线截面应满足设计要求，经建设（开发）单位竣工验收后，灯具、水龙头、给水器具、卫生设备等可按合同进行再安装。

4.户内门窗等油漆工程的防腐底漆应完成，面层可进行再装饰

5.厨房、厕浴间的墙、地面的防水措施，应按设计要求一次到位，卫生洁具在设计指定范围内可进行再安装，如有特殊要求，应事先釆取措施。

6大空间的内部隔断（非承重墙、壁柜、吊柜等），根据设计说明，可进行再安装。其他项目，可按合同执行。

（二）住宅工程初装饰应遵循的原则1初装饰只限在户门以内，全部外檐、公用工程和公用的设备应按设计文件要求全部完成。

2初装饰项目，必须依据工程设计文件和技术规范、标准施工，不得随意打洞，更不允许取消隔墙等。不准影响结构安全、使用功能和节能效果。凡属设计文件未说明的项目，如要进行初装饰的，施工单位应与建设单位协商同意，并取得工程设计单位的设计变更手续后，方可实施

3.涉及与家庭装饰相关的内部隔断、地面、墙面、门口、门窗等初装饰项目，工程设计和施工单位应注意调整的标高、尺寸余

4.凡涉及家庭装饰易损坏防水层或易改变电气、燃气线路及影响便用安全的项目，在施工阶段要一次施工到位。

如施工单位按设计图纸施工，并经竣工验收达到标准的，在再次装饰过程中，由于措施不当，而造成损坏防水层，改变电气、燃气线路及影响使用安全等质量问题的，原施工单位不再负责。

（三）住宅初装饰工程验收

质量标准的评定、检查验收及竣工质量核定、验收时，有什么项目验收什么项目，分项工程不全的，仍按一个分项工程对待。其质量标准按国家《建筑安装工程质量检验评定标准》及有关规定执行。

由于初装饰是二次装饰的基础，其标高、坡度、平整度、棱角等质量要求不能降低，观感质量评定的基准不变，仍按原标准执行。实行初装饰的住宅，开发（建设）单位应积极创造条件，努力做到预销售或预分配，提前征求住户对装饰的要求，然后由物业管理机构，按住户的意见统一进行再装饰。

二、家庭居室装饰装修管理试行办法住宅的初装饰装修是家庭居室装饰装修的基础。物业业主有权对自己的住宅按试行办法进行二次装饰装修，但如果不加以管理，就有可能会侵犯到其他用户的利益，甚至破坏房屋结构。因此，业主在装饰装修前必须向物业管理公司进行申请登记，以便确保整个装饰装修过程在规定范围内，保护毗邻房屋、公共设施和环境卫生等。装饰装修申请一般要先填写申请表递交装饰装修方案，待方案由物业管理公司或管理处负责人批后，缴付装饰装修押金（各城市标准不一样），领取装饰装修管理规定，在装修施工队伍责任书上签字后方可动工。所有施工必须按照审查批准的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审查批准，出具更改通知后才可施工装修完工后，由物业管理公司协同管理处前往验收，并按规定收缴管理费。

（一）家庭居室装饰装修

家庭居室装饰装修，是指居民为改善自己的居住环境，自行或者委托他人对居住的房屋进行修饰处理的工程建设活动。凡欲进行室内装饰装修及设备改造的用户，应提前向管理处申报。由产权人或其代理人携带有关证件（权属证明、身份证等），填写申报表，注明装饰装修时间、项目及施工队伍名称，并附有关图纸资料，经管理处审核并由装饰装修施工队伍到管理处签定《装饰装修施工队伍责任书》，交纳有关费用后，方可进行施工。非结构变动由管理公司负责查勘、鉴定、批准；结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准，并收取代办服务费；专用设备（如煤气仪表、管线等）的变动，必须报请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。

房屋所有人、使用人进行居室装饰装修，凡设计拆改主体结构和明显加大荷载的，必须按照建设部第46号《建筑装饰装修管理规定》第八条规定的程序办理，即房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定；房地产行政主管部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起20日内决定是否予以批准；房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。凡进行简易装饰装修（如仅作面层涂料、贴墙纸、铺面砖等）的，应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案。

（二）家庭居室装饰装修的市场管理1承接家庭居室装饰装修工程的单位和个人的资质管理凡承接家庭居室装饰装修工程的单位，应当持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的《建筑业企业资质证书》。对于承接家庭居室装饰装修工程的个体装饰装修从业者，应当持所在地乡镇以上人民政府出具的务工证明、本人身份证、暂时屠住证，向工程所在地的建设行政主管部门或者其指定的机构登记备案，实行“登记注册、培训考核、技能鉴定、持证上岗”的制度。凡没有《建筑业企业资质证书》或者没有建设行政主管部门发放的个体装饰装修从业者上岗证书的单位和个人，不得承接家庭居室装饰装修工程各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以制定具体办法来加强对承接家庭居室装饰装修工程的单位和个人的管理。

2.从事家庭屠室装饰装修的单位和个人应当遵循的原则

（1）采用的装饰材料不得以次充好，弄虚作假

（2）施工应符合有关规范的要求，不得偷工减料、粗制溢造；

3）不得野蛮施工，危及建筑物自身的安全；

（4）不得欺行霸市、强迫交易

（5）不得冒用其他企业名称和商标

（6）不得损害居民和其他经营者权益

（7）国家和地方规定的其他规则

3.家庭居室装饰装修施工队伍管理为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益，要加强对装饰装修施工队伍的管理。凡住户申请装饰装修经管理处审批同意后，施工队伍进入施工场所前必须签订装饰装修施工队伍责任书

装饰装修施工队伍责任书包括下面内容。

（1）装饰装修人员要严格执行国家有关公安和消防条例的规定。

（2）装饰装修人员进入住户装修时，必须办理临时出入证申报工种、人数、装修时间，并交一张一寸黑白照片。

（3）必须向管理处交纳每日每人的管理费；必须预交装修押金（各城市自定收费标准），待装饰装修完毕后视装修情况管理处酌情退回押金。住户托亲朋好友装修也要按上述条例办理。（4）施工人员要保证住户原电器及卫生设备的完好，用电时要用适当的插头，严禁用电源线直接接在漏电开关上，严禁在室内抽烟、用电炉做饭，做到安全防火，如有违反，由施工人员负责一切经济损失及法律责任。

（5）楼宇装修时间为早八时至晚八时，如果住户装修工期紧，需要加班加点，禁止使用电动机械和发出各种噪音，禁止晚上在楼内喷油漆、烤漆，避免影响邻居的正常休息。

（6）装修人员必须保持公共场所，包括楼梯、过道及墙壁的清洁，不允许将污水、废物倒在楼道里，不得在公共部位堆放杂物，装修垃圾应及时处理。

（7）装修材料超长超宽时，禁止使用电梯

（8）装修人员不准在施工场所留宿，确需过夜留守的应先与管理处联系，经管理处同意后方可过夜。

（9）施工队伍应严格按照有关规定装修。如业主要求违章装修时，应解释说明，不予装修。否则，除业主承担责任外，施工队伍也应承担一定的责任。

（10）出现问题时，施工负责人应及时与管理处联系，双方协商解决，不得擅自作主。

（11）装修施工负责人要保证各楼层公共设施的完好，如不能随意按电梯按钮，不能在电梯内乱写、乱划，不能撬各种门锁，做到楼层干净美观，如违反规定，管理处可采取停水、停电、罚款等形式的处理，由此所耽误的工作进度，由施工负责人负责。（12）违反上述规定，管理公司将视情节严重程度给予罚款并有权责令其停工整顿。

4.家庭居室装饰装修可以开展信息咨询、投资、质量评估等服务，以满足家庭居室装饰装修消费者和经营者的需求。有条件的城市可以逐步建立家庭居室装饰装修交易市场，为开展家庭居室装饰装修材料营销、装饰承包等活动提供交易场所。建设行政主管部门要加强对家庭居室装饰装修交易市场的管理。

（三）家庭居室装饰装修工程质量管理目前，国内有不少自发性的或自称为“室内设计师”的装饰装修公司，这样的装饰装修公司遍布全国各地，他们中的大多数未经房地产建设行政主管部门的审批，素质较低。这些公司不按规定交纳任何管理费用，不依法纳税，加上装修过程中的偷工减料，使他们比正规装饰装修公司在价格上占有绝对优势。老百姓一般是把价格摆在第一位，当他们选择这些素质参差不齐的非正规装饰装修公司甚至路边摆摊的“游击队"进行家庭居室的装饰装修时，由于这些“杂牌军”的偷工减料和粗制濫造，装饰装修工程的质量很难得到保证。因此，除自行装饰装修外，屠民对于家庭居室装饰装修工程应当选择并委托具有《建筑业企业资质证书》的施工单位，或者具有个体装饰从业者上岗证书的个人进行。家庭居室装饰装修工程可以委托有关质量监督机构进行监督，并按照规定支付监督费用1.进行家庭居室装饰装修，不得随意在承重墙上穿洞，不得拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。因为擅自在承重墙、抗震减力墙上开门窗或扩大原有门窗的尺寸，拆除阳台下坎墙或非承重墙，在墙体上用大锤剔凿沟槽等装修行为都会对房屋结构安全造成损害。房屋的抗震性能首先取决于承重墙、抗震墙的抗震强度，在这些墙体上开门挖洞，其危不言而喻；其次，还取决于房屋构造的整体性，隔断墙与承重墙内有钢筋连接，擅自拆除，特别是一些装饰装修队伍野蛮施工，直接用铁锤砸掉隔断墙，会破坏房屋主体结构的抗震能力。

2不得随意增加楼地面净负荷载，在室内砌墙或者负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇。据对楼房中最薄弱的楼板承载力进行测算，除楼面活荷载外，楼板只能再多承受25~30公斤/平方米的重量。因此，只能在地面和隔断墙上镶贴瓷砖、马赛克、通体砖、塑料地板、木地板、木墙群等等，地面铺貼大理石、花岗石、水磨石等则属于地面超载。由于大部分楼板都是圆孔板，圆孔下方的混凝土仅有2厘米厚，不能吊挂重量较大的顶棚和照明灯具，而且圆孔之间有预应力钢筋，不得随意剔凿。所以，新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，艺术照明灯具的吊挂点也只能设在楼板与楼板之间的板缝处这些装饰装修项目都不同程度地减弱了楼房的抗震能力其影响属于累积型、后延型，将来很有可能出现不测。

3不得任意刨凿顶板，不经穿管直接埋设电线或者改线；不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；不得大量使用易燃装饰材料等。未报有关部门批准，擅自拆改供暖、供电、煤气、上下水管线等设备，不仅给屠民日常生活带来不便，也同样会给房屋造成安全隐患。全部装修只限于楼内单元内部，禁止改变建筑物的外观，亦禁止在单元外做任何广告形式的装饰。

（四）家庭居室装饰装修合同与价格管理实行委托的家庭居室装饰装修，委托人和被委托人应当遵循诚实、平等、公平、自愿的原则，遵照国家和地方的有关规定，签订家庭居室装饰装修合同。家庭居室装饰装修合同应当包括以下内容。

1委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话、邮政编码，其中个体装饰装修从业者还应当填写本人身份和个体装饰装修从业者上岗证书的号码。

2.家庭居室装饰装修的间数、面积，装饰装修的项目、方式规格、质量要求以及质量验收方式。

3装饰装修工程的开工、完工时间

4.工程保修的内容、期限。

5装饰工程价格及支付的方式、时间

6.合同变更和解除的条件

7.违约责任及解决纠纷的途径。

8.合同的生效方式。

9.双方认为需要明确的其他条款。

家庭居室装饰装修工程的价格，根据市场竞争、优质优价的原则，由委托人和被委托人在合同中约定。家庭居室装饰装修纠纷，可以向当地建设行政主管部门或者其指定的机构进行投诉，也可以向当地人民法院提起民事诉讼。

（五）家庭居室装饰装修作业现场管理1家庭居室装饰装修不论是自行进行还是委托他人进行都应当采取有效措施，减轻或者避免对相邻居民正常生活所造成的影响。

2.承接家庭居室装饰装修工程的单位和个人，应当采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全。

3.家庭居室装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放及清运。严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物品。

4.因进行居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿，如属被委托人的责任，由委托人找被委托人负责修复和赔偿。

三、城市公有房屋装饰装修管理规定为加强城市公有房屋的装饰装修管理，保障住用安全和房正常使用，虽然国家还没有颁布正式的相关规定或标准，但在部分城市已有这样的规定出台。例如北京市房地产管理局于1994年1月3日颁布了《城市公有房屋装饰管理规定》。其中第二条指出：“城市近郊区、县城、建制镇、工矿区范围内的公有房屋（以下简称公房）的承租人、使用人、所有人、与公房毗连房屋的产权人以及承担装饰工程的单位或个人均应遵守本规定

（一）装饰装修公有房屋应遵循的原则凡承租市、区、县房产管理局及其所属单位直接管理的公房

（以下简称直管公房）的单位或个人和购买原直管住宅楼房的个人（以下简称房屋使用人）需要装饰装修房屋的，均须向当地房地产管理部门申请，填写“房屋装饰装修申请表”，并签定“装饰房屋协议书”，明确装饰装修项目和有关责任，未经批准任何单位和个人不得擅自进行房屋装饰装修施工。如果得到批准，则应遵守下列原则

1.符合消防、防水、保温、隔音、卫生等建筑功能的要求以及规划、供暖、供热、煤气、电力等有关部门的规定。如果装饰装修涉及到拆改房屋设备，除须由房屋所有人意外，还须经有关管理部门审核批准。其中包括：拆改上、下水、煤气、暖气、卫生、电气等设备和封闭阳台。如移动各种管线位置；拆换暖气片、煤气灶具；改换或加设卫生器具、煤气热水器移动电表盘；改换厨房吊柜、台案、水池；拆换门窗等项目。

2.不破坏房屋的承重结构和建筑外观。

凡涉及拆改房屋承重结构和非承重结构（围护墙和非围护墙）、改变房屋平面布局、改变房屋使用性质、增大荷载、拆改原有设备以及当地房地产管理部门认为需进行房屋安全鉴定的装饰装修项目，均需经过市（区、县）房屋安全鉴定站（室）进行房屋安全鉴定，鉴定站（室）根据房屋装饰设计方案进行房屋安全鉴定并出具房屋安全鉴定报告，由房屋所有人批准。如新开门洞或扩大原有门窗洞口尺寸；拆除阳台处窗下坎墙；在墙上多处钴剔凿沟槽；楼面加铺大理石、花岗石、水磨石地面；新做吊顶；安装大型灯具、吊扇；阳台改厨房等项目。未经鉴定的、批准的按擅自拆改房屋处理

3.不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。

房屋装饰装修施工一般应在8时至20时的时间内进行，噪音较大的施工项目18时以后严禁施工，施工噪音不得超过法定标准；施工渣土、杂物应及时清运，不得倒入下水管道和楼房垃圾道内，最大限度地减少对相邻住户的于扰。

（二）房屋装饰技术要求

1不得在混凝土圆孔上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。

2在隔断墙上粘贴瓷砖应用建筑胶作为胶接材料，用水泥沙浆粘贴时，必须将原抹灰层铲除。

3在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的签认手续。

4.阳台栏板及地面不得粘贴塑料地板砖、硬木地板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料，由专业施工队伍进行施工。油饰颜色要与楼房整体颜色相协调，以确保楼房立面效果及安装质量。

5.未经房屋安全鉴定站（室）鉴定的房屋装饰，其承重墙（18厘米以上厚混凝土墙）、公用部位隔断墙、外围护墙、抗震墙等墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽、不得擅自拆改。

6.未经房屋安全鉴定站（室）鉴定的房屋装饰，其楼（地）面装饰材料的总重量不得超过04KN/m2（40kg/m2）。

7.卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水甩口位8.室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求；电气管线设备与煤气管水平净距离不得小于110厘米；电气与煤气管叉净距不小于3厘米。

9.房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规四、商用大厦的装饰装修

要对商用大厦的房间进行装饰装修，需事先向物业管理公司提出申请。如需改变原使用功能或改变原有结构，还要报房产行政主管部门审批，经批准并发给施工许可证才可以进行装饰装修施工。其装饰装修申办程序如下。

1业主或用户必须首先向大厦物业管理公司业主提出书面申请，说明装饰装修、改动的项目和范围。

2业主或用户可以委托物业管理公司代为进行设计，也可委托其他单位设计和施工，但大厦物业管理公司为了保证大厦整体不受损失，有权对设计和施工进行审查和监理，并收取部分费用。

3.为保证大厦的质量标准，对拟改动的项目一律要绘制出总平面图、天花图、电气、空调、给排水、蒸汽、消防系统布置图比例为1：100，并递交大厦物业管理公司进行审批。

（1）所有进入大厦内的承包商必须遵守大厦的有关规定，否则要接受大厦工程部门的经济罚款。如给大厦带来损失，承包商应承担全部经济责任和法律责任。

（2）为维护大厦的安全和正常管理，所有进入大厦施工的单位必须按照大厦批准的方案和图纸进行施工。如需更改必须报经批准，出具更改通知书方可施工。

（3）为了维护大厦的质量标准，对电气、空调、消防、管道施工等工程，必须由大厦工程部指定不低于国家二级专业企业进行承包施工。竣工验收合格后，由大厦工程部总工程师组织专业人员进行分项分部验收，并出具验收单，验收不合格的，要限期改正，再进行复验，直至合格。如经三次验收不合格的，大厦工程部可另外指定施工单位进行施工，所发生费用由不合格施工单位承担。