物业的竣工与接管验收法规

物业的竣工与接管验收法规

一、物业管理的超前介入

物业管理的超前介入，是指在物业管理公司未正式接管物业之前、建设项目未竣工之前的施工阶段甚至未动工之前的规划设计阶段就介人物业管理。在传统的做法中，人们常常把物业的设计与建造看成是设计院与开发单位的事。有些物业管理公司在物业接管验收后才匆匆介入，在物业管理过程中，逐渐发现有的规划设计不了解当地地质、气候、风向、水文等各种自然条件；有的开发单位没有注意开发地区的市政设施的综合配套；或者发现房屋施工方面存在着诸多质量问题等等，总之，存在着很多不便于物业的使用和管理的问题。于是，或向房地产开发企业、施工单位追究责任；或是疲于改善规划和补救施工质量等等，这不仅大大地增加了物业管理公司不必要的支出和工作量，也严重影响了物业管理工作的正常开展。物业管理超前介人的目的是为了后续物业管理的正式实施能够顺利地开展或更好地进行。

（一）物业规划设计阶段的超前介入物业管理公司在物业规划设计阶段的超前介人，有利于完善物业设计要求。我国疆域辽阔，各地的地理环境与经济发展水平差距较大，这就对物业的设计提出了不同的要求。有时设计人员为了省事，往往直接套用国家建筑设计标准，给物业使用者和物业管理者带来了诸多不便。如在北方，特别是在东北，冬季气候寒冷，窗户的设计要考虑到取暖的问题，故铝合金窗移动的滑轨通常都是平口槽型的；而沿海地区夏季有台风，台风夹着暴雨，采用平口槽就会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此，必须对平口槽改进，变成外低内高，这样可有效防止进水。再如南部沿海地带，夏季高温持续的时间长，安装空调是家庭和写字楼、商场所必需的。而空调耗电量大，如果按国家建筑设计标准设计的普通线路就不能承载如此大的负荷。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难预料、估计，而有经验的物业管理公司就非常清楚。因此，物业管理公司超前介入规划设计阶段，可以从管理的角度来看设计方案是否合理，对不完善的方案及时采取补救措施。

物业规划设计应遵循“统一规划、合理布局、配套建设、因地制宜”的方针，相应的市政设施和生活设施必须完备，商业服务网点（如商场、菜市场、副食店、邮局等）必须齐备，物业管理用房也要兼顾。良好的物业设计能给物业管理带来极大的便利。从全国物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）和全国物业管理优秀示范住宅小区的情况来看，绝大多数的“示范小区（大厦）”的规划设计都搞得相当不错，成功的规划设计为物业管理提供了不少有利的条件。如“广州市天河名雅苑住宅小区”，合理的平面布局和合理的公建配套为小区增色许多。该小区占地95800平方米，总建筑面积172909平方米，其中住宅151441平方米，公建配套21468平方米；多、高层楼宇47幢，居住户数1194户，居住人数4179人；绿化用地38000平方米，人均绿地9.1平方米绿化率达39%。小区设有小学2个，建筑面积6432平方米；幼儿园一个，建筑面积1540平方米；地下停车场2个，车位350个；会所俱乐部2间，面积2932平方米；游泳池2个；网球场2个；超级商场1家；多处儿童游乐场地等公建配套。小区的住宅外型设三角形山墙屋顶，东西朝向的单体采用锯齿形的平面，色彩既丰富又和谐；建筑物天际线高低错落有致，充满动态。小区的公建配套按照配套完善和节约用地的原则进行，如利用小区的绿地和球场的底下做地下停车场；绿化均匀地布置在每幢楼宇之间，在楼与楼之间创造了多个绿化小环境；部分楼宇单体首层采用支柱架空，扩展了区内绿化环境视野，使建筑物周边的园林绿化相互连通，也为居民提供了一个风雨天的活动场所。小区居民的饮食起居，休闲购物以及子女的入托上学等问题都无需走出小区便可得到解决，老年人无需到公园便可在树萌下悠闲享受晚年。小区的开放路口集中设了岗亭，大大方便了治安管理，也便于物业公司实施周边封闭式管理。

（二）物业施工阶段的超前介入

物业的施工质量直接关系到物业使用功能的正常发挥和物业使用寿命的长短。良好的施工质量可以使物业提高抵抗各种自然和人为侵蚀的能力，推迟毁损的时间；而差的施工质量在侵害购房者利益的同时，也大大增加物业管理公司对物业进行维修养护的工作量和成本支出，损害物业管理公司日后的利益。所以，抓好房地产开发建设的施工质量是物业管理工作不可缺少的一部分，也是物业管理工作必须超前介人的重要内容国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，以约束工程建设各环节的随意性，避免工程质量低劣、投资规模失控和损失浪费严重等问题，这样，一批工程监理公司便应运而生。由于物业管理公司在物业的使用、管理等方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题了如指掌，物业管理公司作为未来客户、业主的楼宇接管验收代表，在物业的建设过程中，可以通过参与工程监理，弥补可能出现的质量隐患，避免以后物业管理中再次出现“老大难”问题。

要超前介入，抓好房屋的施工质量，物业管理公司应该跟进房屋的整个施工过程，做好房屋主体结构以及机电设备、供水、供电系统等方面的技术质量监督工作。如楼宇建筑结构中最常见的屋顶预制板间裂缝、楼顶渗水、地板和墙面起壳等，都必须加以改进。水电设备的安装要充分考虑地域特点和发展需要，留有余地，如水管在北方要考虑保温，南方要尽可能考虑电表和管线负载量。

物业管理人员在房屋的施工阶段超前介人，无形中加强了房屋建造质量的管理，即在施工单位自我质量管理、开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，并尽可能把质量问题消灭在建造过程中，这样，既可以确保房屋施工质量，大大减少日后对物业进行维修养护的工作量和物业管理的成本支出，又有利于物业管理单位熟悉整个辖区的物业布局，熟悉各种管道、设旅系统、位置和工作状况，使日后的物业检查、维修、保养工作少走弯路。在验收前，物业管理公司已对将验收建筑的内部结构（墙壁、顶板、门窗、卫生设备、上下水道管线、电线以及地砖、外墙砖贴面）都相当熟悉、了解，这样可提高验收工作的质量，缩短验收时间。对于验收中发现仍需整改之处也比较清楚，容易交涉协调。对物业的结构、设备环境等的熟悉，有利于物业管理中维修保养计划的安排，方便物业设备的检修，能够比较容易地保证物业的修缮质量，从而提高了物业管理工作的效率和质量，为物业管理公司塑造良好的服务形象打下基础。

二、物业的竣工验收与接管验收

物业管理公司还应参与工程的竣工验收，包括分部、分项工程的验收、隐蕨工程的验收以及工程综合验收，发现问题要明确记录在案，督促施工单位整改。

（一）竣工验收

竣工验收是房地产开发建设过程的最后一个环节。所谓建筑工程项目的竣工，是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件，称之为竣工。工程项目竣工之后，承建单位需向房地产开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经房地产开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把房屋移交给房地产开发建设单位，这一交接过程称之为验收。

竣工验收是施工建设过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量的重要环节，也是投资开发成果转人流通和使用阶段的标志。坚持项目竣工验收合格后方可投入使用的原则目的是阻止质量、使用条件等不合格的房屋、基础设施投人使用，以保护物业所有者和使用者的正当权益凡新建、改建、扩建的工程项目，按批准的设计文件所规定的内容施工完毕，具备使用条件时，都必须经过验收并需及时办理交付手续。物业竣工验收的依据包括：经过审批机关批准的项目建议书和年度开发计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准以及主管部门的有关审批、修改、调意见文件等。工程建设规模、工程建设面积、结构形式、建筑装饰、设备安装、技术水乎等必须与各种批准文件、施工图纸的内容、标准相一致。

开发建设项目的技术资料和竣工图纸是开发项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要，也是物业管理者进行管理和以后进一步改建、扩建的需要此，开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图纸的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给使用者和市档案馆

二）接管验收

物业的接管验收不同于物业的峻工验收。它是物业管理单位接管开发建设单位移交的新建物业或接管已经投入使用的原有物业所进行的验收。物业接管验收是在物业竣工综合验收的基础上进行的，验收的对象包括房屋、房屋的配套设施、房屋的外部条件、综合功能等。

接管验收与竣工验收的区别在于以下几方面。

1验收对象不同。接管验收的对象是已经过竣工验收，但产权未经确认的新房和产权转移的原有房；竣工验收是房屋建设完工后在移交过程中的有组织的质量查验不论产权是否明2验收目的不同。接管验收是为了物业主体结构安全并满足使用功能的再检验；竣工验收的目的是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求。

3验收条件不同。接管验收的首要条件是竣工验收合并且附属设备已能正常使用，房屋编号已得到认可等等；竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已落位等4.转交对象不同。接管验收由建设单位转交给房管单位或物业管理单位；竣工验收是由施工单位移交给开发建设单位。

物业接管验收是落实物业管理责任制的必要手段。物业接管验收后，物业管理公司开始对接管的物业实施管理，开发建设单位不再需要承担工程的增建、改建费用（质量监督部门作出鉴定的建设质量责任问题除外）。如果接管了质量不过关的物业吃亏的只能是物业管理公司。所以，物业管理公司必须认真对待物业接管验收工作，把好质量关

三、竣工与接管的法规建设

物业管理虽然是在物业建成并投入使用后提供的管理和服务，但良好的物业管理有一个基本要求，即物业开发既要重视房屋本身的工程质量，更应使房屋的使用功能符合时代发展的需要。因此，物业管理公司超前介入物业开发的全过程，是日后搞好物业管理的基础。

物业管理超前介入开发，不仅能够完善物业的使用功能，严格监理物业的施工质量，而且能够为物业的竣工验收和接管验收打下基础。为此，物业管理公司在接管物业前就介人管理已是业内人士的共识。但由于各种项目的具体情况和各地的条件不同，物业管理公司介入的时间、深度和内容也各不相同。国家在物业管理公司介入物业的规划设计和施工阶段的程序和标准等方面，尚没有具体的法规出台。只是在1990年9月11日，原国家建委烦发了《建设项目（工程）竣工验收办法》，规定任何房地产开发项目都要按此办法进行竣工验收为了确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确房屋接管验收过程中交接双方应遵守的事项，建设部于1991年2月4日颁布了《房屋接管验收标准》，物业接管验收标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。凡按规定交房管部门接管的房屋，也应按此标准进行接管验收。按规定交房管部门接管的房屋是指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋，市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其他应由政府接收并交房管部门接管的房屋。依法代管、依约托管和单位自有房屋的接管验收也可参照此标准执行。依法代管房屋是指产权尚未确认或产权人下落不明而又未委托他人管理，经由法院审定后由政府房地产管理机构代为管理的房屋。依约托管是指房屋的所有者，因管理不便或其他原因委托房地产经营管理机构代为管理的房屋。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收亦可参照使用。

针对住宅小区建设中存在的基础设施建设不同步和工程质量水平低等问题，为了提高住宅小区的综合效益，加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接验收的管理，建设部决定自1993年12月1日起执行《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。本办法主要适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。