物业的接管验收标准物业接管验收的作用

物业的接管验收标准物业接管验收的作用

接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收时马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一旦接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益接管验收的作用主要体现在以下几方面。

1.明确交接双方的责权利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定各自的义务和权利。

2确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介人和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量

3为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修和养护的工作量。另方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项建立物业管理系统，发挥管理专业化、社会化、现代化的优二、物业接管验收应具备的条件

按接管物业的特点，物业的接管验收可分为新建房屋的接管验收和原有房屋的接管验收。新建房屋指建成后未经确认产权的房屋。原有房屋是指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。

新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

（一）新建房屋的接管验收应具备的条件

1建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。

2供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使

3.房屋幢、户编号业经有关部门确认（二）原有房屋接管验收应具备的条件

1.房屋所有权、使用权清楚

2.土地使用范围明确。

三、物业接管验收应检索提交的资料

（一）新建房屋接管验收应检索提交的资料1.产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料。

2.技术资料：竣工图纸（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸），地质勘察报告，工程合同及开、竣工报告，工程预决算，图纸会审记录，工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理）记录，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要资料的质量保证书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等备的检验合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，供水、供暖的试压报告。

（二）原有房屋接管验收应检索提交的资料1.产权资料：房屋所有权证，土地使用权证，有关司法、公证文书和协议，房屋分户使用清册，房屋设备及定、附着物清册2技术资料：房地产平面图，房屋分间平面图，房屋及设备技术资料

四、物业接管验收的标准

（一）新建房屋的接管验收标准

1质量与使用功能的检验

（1）主体结构

地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。

砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

（2）外墙不得渗水。

（3）屋面：各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔

阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏

（4）楼地面：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

木楼地面应平整牢固，接缝密合。

（5）装修：钢木门窗安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘貼牢固。

抹灰应表面平整，不应有空、裂缝和起泡等缺陷。

饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

（6）电气

电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于lM/KV。

应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

（7）水、卫、消防

管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措麓必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位

高位水箱水管与水箱检验口的设置应便于检修卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。

水泵安装应乎稳，运行时无较大震动。

消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，要有消防部门检验合格签证。

（8）采暖

采暖工程的验收时间，必须在采暖期之前两个月进行。

锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形裂纹、唐损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，应无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如。各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正，启动灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。

锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

（9）附属工程及其他：外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅井盖应搁置稳妥并设置井圈。

化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通无阻塞物。

单体工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能的要求。

（二）原有房屋的接管验收标准

1.质量与使用功能的检验

（1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。

（2）从外观检查建筑整体的变异状态。

（3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

（4）查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况），评估房屋现有价值，建立资料档案

2.危险和损坏问题的处理

（1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接

（2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。

（3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

五、物业接管验收的程序

（一）新建房屋的接管验收程序

（1）建设单位书面提请接管单位验收。

（2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间

（3）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。

（4）对验收中发现的问题，按处理质量问题的办法处理

（5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

（二）原有房屋接管验收程序

（1）移交人书面提请接管单位接管验收

（2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15天内签发验收通知并约定验收时间。

（3）接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验。

（4）对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理

（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。

（6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭发接管文件，办理房屋所有权转移登记（若无产权转移，则无需办理）。

六、物业交接双方的责任

（一）为尽快发挥投资效益，建设单位要按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。

（二）接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

（三）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，龀由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

（四）新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费用的标准由各地自定

（五）新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而造成的经济损失和事故责任。

七、质量问题的处理

对于确实存在的各种质量问题，物业管理公司应协同开发商一起向建筑商索赔。最好的办法是预先扣留一部分款项作为补偿金，这部分资金留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。这是管理所必须的。因为在这方面出现问题所需费用很难在以后的管理费中向业主们分摊，使物业的维护保养难以为继，其破损和贬值就是必然的。所以，物业管理公司不仅要验收现时工程的状况，还应考虑使用一段时间以后的状况，要判别工程能否达到合理的使用寿命，这当然是一个难度较大的问题最简单的办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保，保单及日后索赔由物业管理公司办理。

影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建没单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。在处理验收中的质量问题时应把握以下两条原则。

（一）原则性与灵活性相结合

所谓原则性就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录。该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地，圆满地解决接管验收中存在的问题。

（二）细致入微与整体把握相结合工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致人微，任何一点疏忽都会给自己日后的管理带来无尽的问题，也将严重损害业主的利益。大的方面如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的性能，供电线容量的大小是否恰当等。无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标；写字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此，装修和机电设备应是接管验收的重点。