房屋维修工程的分类与考核标准

房屋维修工程的分类与考核标准

房屋维修工程可分为小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及综合维修工程。

小修工程

1.什么是小修工程

小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业管理企业不确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。这种工程用工少、费用少综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫。经常地进行房屋的养护工程，可以维护房屋使用功能，既保证用户正常使用，又能使发生的损坏及时得到修复，不致扩大造成较大的损失，对于一些由于天气突变或隐蔽的物理化学作用而导致的猝发性损坏，不必等到大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从日常养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料修工程范围

小修工程范围主要包括以下维修内容：

（1）屋面筑漏（补漏）修补屋面、泛水、屋脊等

（2）钢、木门窗的整修、拆五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。

（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。

（4）修补内外墙抹灰、窗台、腰线等

（5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈。拆换个别过梁等。

（6）抽换个别檩条，接换个别木梁、管道、木栓，修补木楼梯

（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。

（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。

（9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。物业管理企业日常服务的房屋修补养护工程通过房屋维修管理人员的走访查房和业主（住户）的随时报修这两个渠道来收集取得的。

3编制小修工程计划。通过走访和接待报修等方式收集到的小修工程服务项目后，应分轻重缓急和劳动力情况，作出维修安排。对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修项目，均由管理人员统一收集，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修项目均由管理人员统收集，编制养护计划表、尽早逐一落实实施

4.落实小修工程任务。管理人员根据急修项目和小修养护计划，开列小修养护单。房屋小修养护工赁单领取标料，并根据小修养护单的工程地点、项目内容进行小修工程施工。对施工中发现的房屋险情可先行处理，然后再由开列小修养护单的管理人员变更或追加工程项目手续。

5.监督检查小修养护工程。在小修养护工程施工中，管理员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题监督检查当天小修工程完成情况

二、中修工程

中修工程范固主要包括以下一些维修内容

1.少量结构构件形成危险点的房屋维修。

2.一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修、楼地面、楼梯的维修、抹灰修补、油漆保养、房屋管线的维修和零配件的更换等。

3.整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修如下水道重做整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等等。

三、大修工程（大修工程范围）

大修工程范围一般包括以下维修内容：

1.修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。

2.对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。

3对房屋进行局部改建的工程。

4.对房屋主体结构进行专项搞震加固的工程四、翻修工程

1.翻修工程概念

翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。这类工程具有投资大、工期长的特点。由于翻修工程可尽量利用原房屋构件和旧料，因此其费用应低于该房屋同类结构的新建造价。一般翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。

2.翻修工程适用范围

翻修工程主要适用于下列房屋的维修

（1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险

（2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋

（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。

（4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋

（5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

五、综合维修工程

1.综合维修工程概念

也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理工程）工程。这类维修工程应根据各地情况、条件，考虑一些特殊要求，如抗震、防灾、防风、防火等，在维修中一并解决。综合维修工程的费用应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上，其竣工面积和数量在统计时可不单独列出，可计入大修工程项目中经过综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。

2综合性维修工程的适有范围

以下这些房屋需要进行综合性维修：该片（幢）大部分严重损坏。或一般性损坏需要进行有计划维修的房屋六、房屋维修工程的考核标准

房屋维修工程的考核标准是根据房屋的不同等级类别和房屋维修的分项工程而分别确定的

1主体工程

主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修。当主体工程损坏严重时，不论哪一等级或类别的房屋维修，其考核标准均是要求牢固、安全、不留隐患。

2.木门窗及装修工程

这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木装修牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。

3.楼地面工程

楼地面工程的维修牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修时应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应改做钢筋混凝土楼面

4.屋面工程

经维修后的屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。

5，抹灰工程

抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落

6.油漆粉饰工程

油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。各种油漆各内外墙涂料以及地面料，应制订养护周期进行保养。

7金属构件

经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除

8.其他工程

房屋其他部分的考核要求修复原样或疏通，以保证住用户安全，改善住用户条件

七、房屋维修工程考核指标

房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量和工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。主要有以下几种指标：

1.房屋完好率

房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋的建筑面积这和，占总的房屋面积的百分比。这里的完好房是指房屋主体结构良好，设备完整，上下水道畅通，室内地面平整，能保正住（用）户安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率达到50%-60%（新房屋除外）。

2.房屋维修工程量

房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量（以建筑面积表示）之和与全年维修人员平均数之比。这里的全部维修平均人员数包括维修和管理人员，但不包括从事新建房屋的工程队人员。房屋维修数量中不包括翻修工程数量和小修工程数量。

般要求房屋维修工程量为100m2/人年-150m2/人年

3.大、中修工程质量合格（优良）品率大、中修工程质理合格（优良）品率是指报告期经评定达到合格（或优良）品标准的大、中修单位工程数量（建筑面积表示）

之和，与报告期验收鉴定的单位工程数量之和的百分比般要求大、中修工程质量合格品率达到100%、优良品率达到30%~50%。

4.小修工程的考核指标

小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标和安全指标及经费指标。

（1）定额指标。小修工程定额指标是完成房屋小修工程工作量，搞好物业管理的重要考核指标，也是考核小修工程管理人员和小修养护人员工作实绩的指标。包括人工定额和材料定人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程

（2）服务指标。小修工程的服务指标走访查房率、小修养护计划率和小修养户及时率

走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数之百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。

在计算走访查房率时，若在月度（季度）内走访同一户超过一次的均按一户计算。一般要求管理员月走访查房率大于50%以上，季走访查房率等于100%。

小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数与当月养护计划安排的户次数之比。小修养护计划完成率一般要求达到80%以上，遇到特殊情况或特殊季节，物业管理协会可统一调整养护计划率小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。

般来说月（季）小修养护及时率要达到99%以上。

（3）安全指标和经费指标。安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）户和小修安全的指标，包括事故率、违章率。要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。经费指标是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费工程经费的指标。一般是指实际使用小修养护费用与计划或预算小修养护费之比。