房屋设备管理标准

房屋设备管理标准

一、什么是房屋设备

房屋设备是房屋建设内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。房屋要实现价值和使用价值，都离不开水、电、煤等附属设备。没有水、电、煤等附属设备的房屋不能算是完整房屋。

二、房屋建筑卫生设备

1.给排水设备系统

房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称。它包括房屋给水设备和房屋排水及房屋热水供应设备。

房屋排水设备是指用来排除生产、生活水和屋面雨雪水的设备，它包括排水管道系统、通气管系统、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。按所排放（废）水的性质又可分为生活排水管道、工业废水管道和室内雨水管道

房屋热水供应设备是指房屋建筑内部附属设备中热水供应部分，它包括加热设备、储存设备（主要指热水箱）、供热水管道各种循环管道和热水表、疏水器、自动温度调节器减压阀和伸缩器及自然补偿管道等一系列器材和附件2，房屋卫生设备

房屋卫生设备指房屋建筑内部附属设备的卫生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。

3.房屋消防设备

房屋消防设备是指房屋建筑内附属设备中的消防装置部分，包括喷淋系统、消防栓、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵和配套的消防设备，如烟感器温感器消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明应急照明等。

4.房屋暖、供冷和通风设备系统。

屋供暖设备是指房屋设备中用来供暖的部分可分为热水和蒸汽供暖设备。包括锅炉、蒸汽喷射器、壁炉、鼓风机、水汀片、回龙泵和室外供暖管道、散热器、辐射板等设备，此外还有包括膨胀水箱、去污器等热水供暖设备和各种立管干管等的蒸汽供暖设备系统

房屋供冷设备是指房屋建筑内附属设备中、可以使空气流动、给房屋住（用）者带来凉爽感觉的设备部分，包括冷气机、深井泵、电扇冷却塔，回龙泵等设备

房屋通风设备是指房屋建筑内附属设备中的通风部分，它包括通风机、排气和一些净化除尘的设备等

三、房屋建筑电气设备1房屋供电及照明设备

它是指房屋建筑内附属设备中的供电照明部分。它包括高压开关（户外型为负荷开关，户内型为漏电保护自动开关）、变压器、各种温控仪表、计量仪表、低压配电柜、配电一杆线、楼层配电箱、备用电源、电表、总开关、照明器等。

2.房屋弱电设备

它是指房屋建筑内附属设备中的弱电设备部分，包括广播设备、电信设备、共用感线、电视系统设备、电脑设备等。

3.房屋运输设备

它是指房屋建筑内附属设备中载运人或物品的设备，包括电梯和自动扶，它们是房屋建筑中主要的垂直运输设备

（1）电梯。电梯一般由传动设备、升降设备、安全设备和控制设备组成。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度可分为速度在2m/s以上的高速电梯、速度在1.5m/s以上的快速电梯和速度在1.0/s以上的低速电梯目前大多数住宅客梯选用低速电梯，少数超高层住宅选用快速电梯。按电动机拖动方式可分为交流双速电梯、直流快速电梯和交流调速电梯。按控制方式可分为信号控制电梯、集选控制电梯、微机程序控制电梯和简单手柄控制电梯。

（2）自动扶梯。自动扶梯主要是用于相邻楼层的人流输送可以在很小空间运送大量人员，常用于大型商场、洒店和娛乐场所及机场、火车站等。自动扶梯在构造上与电梯有些相似，但在许多方面比电梯简单，它一般由驱动装置、运动装置和支撑装置组成。

4.房屋防雷及接地装置

不同用途的房屋建筑（构筑）物，应有不同的防雷等级要求

（1）房屋建（构）筑物防雷等级的划分。一类建（构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物因电火花能发生爆炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。二类建（构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构筑物）或具有重要政治意义的民用建筑物。三类建（构）筑物。凡不属于一、二类范国，而需作防雷保护的建筑物。

（2）防雷装置的一般要求。一般建筑物的防雷设施要求装有避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针又可分为单支、双支、多支保护等形式。避雷针、带、引下线和接地极等防雷部分都要按规范的具体要求装置，才能防止雷击的危害房屋设备上述两大类外，还有厨房设备、清洁设备、景观设备等多种新型设备。

四、房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、舒适、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的房屋设备经过科学的运行管理和维修管理，不仅体现了城市经济、文化和科学技术发展的水平，而且标志着城市文明的程度。所以说，为提高城市文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设备管理。

五、房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此，它的好与坏，直接可以显示出物业管理行业的行业好坏和管理服务质量的优劣以及技术水平的高低，从而反映出物业管理形象。因此，搞好房屋设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗子，不断提高管理服务技师和技术水平，从而可强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展六、房屋设备管理的制度

1.接管验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程，把住这一关，对日后的管理和使用有着很重要的意义。因此，在进行房屋设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好房屋设备的接管验收工作，接收好房屋设备和基础资料接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收

房屋设备的第一次验收为初验，对出现的问题应商定解决意见并确定复验时间。对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签定协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。

2预防性计划维修保养制度为延长设备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施和技术措施叫计划维修保养制度。实行计划性维修保养制度可以保证房屋设备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等状况，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运转效率；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期降低修理成本，提高维修质量。实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命，树立物业管理企业良好形象的保证。

3.值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患排除故障，从而可保证设备安全、正常操作运行。

4.交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。

除值班人员外，无关人员不得进人值班室。

5报告记录制度。建立报告记录制度可以让物业经理、技术主管和班级及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。

除了上述设备管理制度外，还有设备清修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、报废规划及审批制度，承租户和保管房屋设备责任制度及房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。