房屋设备的维修管理标准房屋设备维修工程的分类

房屋设备的维修管理标准房屋设备维修工程的分类

目前对房屋设备维修工程分类尚无统一规定。一般可分为以下几种

1.设备大修工程

是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部件的全面检修工程。

2.设备中修工程

它是指对房屋设备更换少量零部件，进行正常的和定期的部检修。

3.设备更新和技术改造

它是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用维护费提高或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题严重，为使其技术性能得到提高改善，并降低年使用维护成本而进行的更新改

4.设备日常零星维修保养工程

它是指设备进行日常的保养检修及排除运行故障进行的修二、房屋设备的日常性养护

房屋设备日常巡视维护和定期检查保养两方面，可分别制订日常巡视范围和定期检查项目。一般来说，日常巡视侧重易出现故障和部位和薄弱环节；定期检查则侧重操作系统易损、易磨、易动等的部位。房屋设备日常维修保养工作量虽小但关系到业主用户使用是否便利、正常，这是一项服务性很强的工作。代物业管理企业必须精心养护及时修理以保证设备日常运行发挥使用功能。

1.房屋设备的日常性维修养护管理的内容

（1）卫生和水电设备的日常性维修养护管理内容。物业管理企业要负责所管辖区内的计划性养护、零星报修和改善添装任务。对于小水表的安装，其水管和人工由物业管理企业负责，水表供应和修理则由自来水公司办理，物业管理企业对此要负责协调好。零星损坏的卫生水电设备一般应及时修理。

（2）水泵和水箱设备的日常性维修养护管理内物业管理企业对水泵和水箱应委派专人分管，进行日常保养、修理。一般每月或每季保养一次，并定期列人大修或更新计划，进行大修更新

（3）消防设备的日常性维修养护管理内容。消防设备的日常性维修养护由物业管理企业的专人负责。对消防专用水箱应在规定期限内调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵也应定期试泵。

（4）供暖设备和其他各种特种设备的日常性维修养护。物业管理企业的技术人员和日常管理人员，应对供暖设备按冬季供应期锅炉生火和停火后对暖气设备进行两次全面检查和维修保养，并做好有关设备和管道的包扎防冻工作。对其他各种特种设备也应由专人负责定期的维修检查养护管理。如对电梯设备要制订日常保养维修计划，实行定时巡查和定期检查相结合的办法，并应按片派专人分管，每周加油保养检查。运行电梯发生故障需要急修时，要由合格的专业维修技术人员负责，以保证维修质量和技术性能的发挥及运行安全。急修抢修应保证随

2.房屋设备的日常维修保养管理的要求

（1）以设备操作人员为主，对设备釆取清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施。

（2）要求操作人员实行定期保养责任制，做好交接前的了解，检查设备工作，在保证设备系统安全、正常情况下，方可接受投人使用操作。

（3）要求设备操作人员严格遵守设备操作规定和安全操作规程。操作设备时要求集中思想，正确合理使用设备，及时排除故障及时紧固结构松动的机器部件，以保证设备安全、正常运行

（4）要求操作人员停机前或下班前，对设备进行清扫、擦试注油、整理、润滑和切断电源

（5）要求专业维修技术人员日常巡视检查，帮助操作人员合

理使用设备，制止违章操作，加强日常保养，对设备的运行情况进行检查。

三、房屋设备维修工程的审批管理对房屋设备维修工程中的大、中修和更新改造工程，物业管理企业和基层的设备管理单位，应在每年末设备普查基础上，提出下一年度的房屋设备大修、中修或更新改造计划。此计划中应包括具体的维修更新改造方案和费用的预算及其来源与落实等。此计划经上级物业管理部门批准和业主管理委员会讨论意后，方可实施

四、房屋设备的经常性保养

房屋设备的经常性保养是指房地产业的经营管理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、煤气公司等单位及有关人员对房屋建筑内部的附属设备所进行的日常性的养护、添装、管理、修理和改善工作。它一般包括以下方面的内容

1.卫生和水电设备的经常性保养房管单位水电小组要负责管区范围内的计划养护、零星报修和改善添装任务；对于小水表的安装以凡属旧房按幢装表，新公房按户装表，其水、管、人工由房管单位负责，水表的供应由自来水公司办理。零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位定员及时修理，人为损坏则要由住用者自费修理。

2.水泵和水箱设备的经常性保养由房管单位水电小组专人分管保养、维修。一般每月或季度保养一次，并定期列入大修或者更新计划

3.消防设备的经常性保养

由房管单位专人负责，对消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水、以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵的措施

4.暖气设备和其他特种设备的经常性保养由房管单位技术人员和熟练工人按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻工作；对其他特种设备按季度专人负责维修、管理、养护。

5.电梯设备的经常性保养

由房管单位设备保养组或保养厂配备适当力量，对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养组或保何养厂的专业人员负责，随叫随到进行抢修。电梯设备的大修、更新则要由合格专业人员或者发包给电梯修理厂进行

房屋设备的经常性保养涉及不少相关单位，因此，必须各司其职，相互配合，才能做好对房屋设备的经常性保养五、房屋设备维修工程分类

对房屋维修工程分类还没有统一的规定，一般分成四种情况

1零星维修保养工程

零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行修理。

2.中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，更换少量零部件。

3大修工程

大修工程是指对设备进行定期的，包括更换主要部件的全面检修工程。

4.设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指对设备使用到一定的年限，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备、提高和改善技术性能。

六、新增设备管理制度

1.公司各部门需增置的设备经批准购买后，报工程部设备管理部门备案；

2经工程部进行可行性方面的技术咨询后，才可确定装修项目或增置电器及机械设备；

3各部门应设一名兼职设备管理员，协助工程部人员对设备进行管理，指导本部门设备使用者正确操作；

4设备项目确定或设备购进后，工程部负责组织施工安装，并负责施工安装的质量；

5施工安装由工程部及使用部门负责人验收合格后填写设备验收登记单”方可使用。