物业管理招标投标的特点

物业管理招标投标的特点

（1）物业管理招标投标过程及结果的某种不确定性。

物业管理属于第三产业，是服务业。但物业管理与一般的服务行业相比，也有其明显的特点：

①物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，而不是行政行为。

②物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务产品。其突出的特点就是生产和消费同时开始，同时结束。

③物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易定质难。因此，要真正做到质价相符、优质优价是不容易的。这些特点决定了物业管理招标投标过程及其结果的某种不确定性。从招标方的角度看，物业管理的招标投标是有风险的，仅仅依靠标书的评判和各公司以往的市场声誉，并不能完全保证评标结果的确定性。

（2）服务标准界定的困难性。

物业管理提供的是服务，这是一个依赖于人力产生服务的行业，总体而言，可以将它定义为劳动密集型行业。由于国内各地区经济发展的不均衡性，业主的需求不一，物业的商业性质不同，甚至物业使用对象的不同，都会对物业服务产生影响。如住宅小区多元化的产权结构决定了众多业主达成对最适合物业服务一致需求的难度，费用最低的方案并不一定能够满足全体业主的要求。因此，物业管理招标投标中的服务标准界定的困难性是显而易见的。目前多采用的是由投标企业提供物业服务的标准，最后由业主审定。但是，由于业主自身为非物业管理专业人士，很难就管理的服务标准进行评判。采用物业管理招标投标中介代理机构是国际上经常采用的办法之一。另外，这对维护招标方与投标方有着积极的作用。如何在物业管理招标投标中采用一个公正的评判标准是物业管理招标投标的服务标准界定的困难性所带来的直接问题。

（3）物业管理招标投标介人的超前性。

物业的开发设计至关重要。如果施工单位没有注意开发地区的综合配套设施或日后住户的需要（如高档次的商业或公寓楼在建造时没有考虑足够的车位），会给日后的物业管理带来麻烦。因此，物业管理的早期介人是必须的，这也就决定了物业管理招标具有超前性的特点。为了确保物业管理质量和业主及住户的利益，物业服务企业必须在物业规划设计时介人。这是日后物业服务企业完成招标中确定的目标所不可缺少的。

物业管理早期介人的特点决定了对新建物业管理的招标需超前，即在新建物业动工兴建前就进行物业管理的招标投标工作。1999年11月，深圳长城集团和北京天鸿集团的两家物业服务企业在北京回龙观文化居住区项目的招标活动中竞标成功后，就立即介入前期管理工作，为小区管理提出了很多好的建议。如原来道路设计随意性很强，两家物业服务企业及时提出在小区中实行单向行驶，以实现小区中心部位人车分流，保证老人和孩子的安全。

（4）物业管理招标投标的可替代性。

物业管理服务是长期的服务，其服务在任何时期都具有替代性。一个物业，在其物业生命周期内，可能会存在多次的招标投标。同样，对物业管理所涉及的任何单项服务，都能够进行单独的招标投标。因此，物业管理招标投标具有时间上的可替代性。这种可替代性主要体现在：首先，招标文件中的各种管理要求、制定的管理服务价格具有阶段性，一段时间后，由于各种变化可能需要调整；其次，物业服务企业一旦中标，并不是可以高枕无忧地长期占据这一市场份额，随着时间的推移，可能会有更优秀的物业服务企业参与竞争；再次，也可能由于自身的管理服务技术水平低下，企业内部建设和管理松懈而遭淘汰。因此可以说，物业管理招标具有可替代性的特点。