物业管理无标底二步法的招标投标方法

物业管理无标底二步法的招标投标方法

根据目前我国物业管理实践，参照国际上服务行业的二步法招标方法，既能保证服务质量的优秀，价格合理，又能更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。南京国际展览中心采用无标底二步法面向全国招聘物业服务企业，在中国物业管理招标投标活动中做了一次新的尝试。所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，即在按照当地政府对物业管理收费的标准，符合住宅小区（楼宇），服务定位的前提下，由物业服务企业来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。所谓二步法，就是达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。第一次评标是进行服务质量比较，由评委评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐。第二次评管理服务收费价格，选出服务质量有保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。这种方法有以下特点：

①保证了管理服务质量。物业管理二步法开标中，首先开管理服务质量标的，这对从事物业管理的各个企业来讲，起到了一个好的引导作用。物业管理招标投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标的企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案和措施，否则就成为废标，不能进入第二轮竞争。对于产权人来讲，由于物业服务企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证了服务质量，广大业主（住用人）-还是感到满意的。

②既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。作为业主来讲，自然希望服务质量一流价格低廉，而企业经营者则希望服务质量越高价格越高，两者矛盾的统一则通过招标投标方式来实现。参加竞标的各物业服务企业对目标物业在完成达到物业管理定位所需的成本核算后，提出一个合理的价位进行报价，最后由业主认可确定一家企业。物业管理第一次开标，则对服务质量首先进行评标，优胜者再开价格标，这样便防止了某些物业服务企业为了取得目标物业，迎合业主心愿，而过分把价格压的很低现象。一些管理水平差、策划不到位、只把价格压得很低的物业服务企业在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理的不正当竞争行为。

③有利于促进物业管理整体水平的提高，推进物业管理行业的发展。参与竞争就是为了取得胜利，在物业管理市场中保持自己的优势。因此，各个物业服务企业都在不断总结经验，在进行服务管理过程中不断的技术创新、管理创新。竞争促进了技术的进步，因为运用了新技术，提供了优质服务，就可以获得业主的认可而中标。竞争同时也促进了物业管理新技术的推广，各个物业服务企业你追我赶从而推动整个行业的发展。

④有利于与国际经济接轨。物业管理市场化是我国市场经济体系的重要组成部分。国际上的服务行业进行招标投标早就采用两步法，我国目前开展两步法试点就是为今后与国际经济接轨做一些有益的尝试。