物业管理招标方式和程序

    1．物业管理招标方式

    物业管理招标可分为“选标”和“招标”两种方式。选标是指由开发商或业务管理委员会自行挑选物业管理企业参加投标，一般采取邀请方式；招标则是指由开发商或业主委员会通过登报、电视或广播电台公开招揽物业管理企业投标。一般来说，前者较适合小范围、小规模的非收益性物业的物业管理；后者较适合大范围、大规模的收益性物业的物业管理，但对参加投标竞选的物业管理企业也有一定的数量限制，一般为8

家至12家，否则会增加招标工作量。

    2．物业管理招标程序

    (1)制定招标文件

    何时制定招标文件是由物业开发建设程序而定的。要开发新的房地产进行物业建设，首先必须根据国民经济长远规划、土地利用总体规划和城市规划来确定建设密度、容积率等几种主要用地比例和空间布局，编制小区开发规划和项目建议书，报送有关部门批准；然后进行可行性研究，确定开发项目，提出用地申请，得到批准后即可进行物业管理招标工作，制定招标文件，以便在进入项目设计阶段时物业管理就能早期介入，从日后管理维护角度判定设计方案是否合理。

    (2)发出招标邀请或通知，出售招标文件

    开发商或业主委员会采用选标方式的，则需要向自己挑选的若干家物业管理企业发出邀请信，出售招标文件；若采取公开招标方式的，开发商或业主委员会就要对前来投标的物业管理企业进行经营资质预审，经

审查合格的方能购买招标文件。经营资质预审包括物业管理企业的名称、企业性质(全民、合资、独资、合营等)、拥有的资金数量、物业管理经验、管理人员及技术力量、主要负责人经历及企业背景情况等。

    经营资质预审可以减少招标人的费用，从长远看还可降低报价。因为投标人数量过多，招标人的管理费用、评标费用以及其他方面的费用都会很高。通过经营资质预审淘汰一部分竞争者则可以减少这些费用。

    经营资质预审还可以保证实现招标目的，选择到最合适的投标人。这个投标人不仅报价最低或较低，而且他的报价是以他的技术能力、财务状况及经验等为基础的。此外，经营资质预审能吸引力量雄厚的物业管理公司前来投标。招标人还可以通过经营资质预审了解可能的投标人对该项目的投标有多大兴趣。

    (3)召开标前会议  

    招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人会议，即标前会议。

    召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。《投标人须知》中一般要注明标前会议的日期，如有日期变更，招标人应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人，以便招标人汇集研究，提出统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。

    (4)收存投标书并开标和定标

    开发商或业主委员会收到物业管理企业密封的投标书后，经过审查，认为各项手续均符合规定时，即可收下。在预定时间当众拆封开标，公平宣读各物业管理企业的标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。一般经过3至6个月的定标期，才能定标。在定标这段时间内，开发商或业主委员会要多方面研究各投标的物业管理企业的标的后，才能定标。在研究过程中，应选择若干家管理服务费较合理、管理服务完善、周到并有创意的物业管理企业，对其资金、设备、人员、技术力量、管理服务水平、内部管理操作机制等企业前景进行调查、咨询，必要时还要分别召开答辩会，向投标的物业管理企业负责人当面询问一些有关企业情况、中标后的打算和采取的措施等一系列问题，对一些有创意的新的管理服务方法，要求提供过去的经验或实施的依据等。经过多方面调查研究后，有时还要求降低管理服务费用，最后才决定谁中标。