物业管理维修基金的筹措

    (1)向业主收取

    ①收取依据。作为产权人的业主，在委托物业管理企业管理物业，要求适时维修、更新这些公用设备、共用设施时，就完全有义务分担一部分维修基金；另一方面，作为房产物业的所有者——业主，应该认识到，与其拥有的财产不可分割的公共部位和共用设施，会随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，这部分公共物业的价值在贬低，由于不可分割性，直接影响到业主拥有的物业价值。而维修基金的逐年积存，则正好抵消这一贬值部分。业主缴纳的维修基金似乎是一项费用支出，但实质上这笔支出是业主财产的逐年逐月的积累，因此，业主分担一部分维修基金合情合理。

    ②收取标准。由于全国各地经济承受能力不同，对房产物业的维修要求也各不相同，加上接管物业的性质、类型、对象不同，因此对业主收取的维修基金的标准也各不相同，目前缺乏统一标准。

    一般商品住宅，业主在购买商品房入伙时一次交付，多层的按综合造价2％的建筑面积，高层的按综合造价4％的建筑面积，或以购房款的l％～1．5％缴付物业管理的维修基金，待房屋保修期满后，按规定用于房屋的公共部位、共用设施等的维修更新。高级商品住宅公寓、办公、生产、商业用房的维修基金可略高于一般商品住宅的标准收取。公有房屋出售后，购买人在购房时可预付首期维修基金，多层和高层均以购房款的1．5％缴付。一般来说，向业主收取维修基金的计费标准，可以按每月每平方米物业建筑面积计算。  

    (2)向开发商收取

    ①收取依据。建设是管理的基础，管理是建设的继续。只有对房产物业进行良好的维护管理，保证其使用功能正常发挥，才能实现开发商和置业者的经济效益，实现物业的价值和使用价值。良好的物业管理也提高了开发商的信誉和知名度，构成开发商的一项重要的无形资产。开发商在将物业移交、委托给物业管理企业管理维护时，就必须支付一定数额的维修基金，这是开发商不可推卸的义务和责任。

    ②收取标准。由于全国各地经济发展水平不同，对物业管理的要求也不相同。一般来说，向开发商收取的维修基金的标准应按不同房产物业的性质、类型、对象分别制定。

    一般商品住宅，按房产物业总建筑面积、多层住宅按3％、高层住宅按6％的综合造价提取．由开发商将房产物业移交给物业管理氽业时支付；或由开发商按销售额的2％～4％划拨给物业管理企业。高级住宅公寓、花园别墅及商业、办公用房、工业货仓用房的维修基金，可略高于一般用房标准向开发商收取。具体实施时可增加10％～30％不等。

    (3)向物业的出售者收取

    ①收取依据。物业的出售者出售物业获取的利润中，已凝结了物业管理者的维修养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应得到承认，获得相应的报酬。物业管理发展了，物业的维修技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担维修基金的义务。

    ②收取标准。由于各种原因，目前尚无统一的向物业的出售者收取维修基金的标准。

    一般商品住宅物业出售者可按销售款的2％～4％缴纳维修基金；公有房屋出售后，多层住宅的出售者一次性从房款中按6％缴付，高层住宅的出售者则一次性以售房款的12％缴付。高层住宅电梯和水泵等共用设备的大修和更新费用，应由出售者从售房款中划拨一定经费。而高级公寓、花园别墅及商业、办公用房，则可按略高于一般商品住宅的10％一30％标准缴付。

    (4)向国家地方财政收取

    ①收取依据。从事区域性的物业管理，势必涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电信、邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的维修养护管理，房屋周围的这些公共基础设施等的维修养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而削弱甚至取消。因为房产物业周围的这些公共基础设施，也是城市公用设施的一部分，其产权归国家所有，国家相应的专业部门承担其正常运行的维修费用是合理的。    

    ②收取标准。向国家地方财政收取的维修基金，可按目前国家地方财政划拨的城市建设维护费和市政公用设施维护费标准收取。