物业管理现状与发展趋势

    1．我国物业管理现状

    (1)物业管理走向普及，产业地位基本确立。 

    现代物业管理作为与房地产业伴生的一个重要的支援性社会服务行业及其作用已逐渐被人们所认识，不仅政府、发展商充分认识到了它的重要性，普通百姓的观念也在逐步变化，花钱买环境、买安全、买服务、买方便的市场住房消费观正逐步形成，买房看物业管理水平已成基本常识，众多城镇居民正在享受专业化物业管理所带来的优美环境和方便生活，可以说，随着人们生活水平的提高、房改的深入，物业管理正全面走近百姓生活。物业管理作为一个不可替代的新兴产业和社会地位已确立。

    (2)物业管理的内涵愈加丰富，运作日趋规范。

    现代物业管理的内容已不局限于提供房屋维修、治安、绿化、清洁卫生、代收缴水电费等公共性的服务，还进一步提供如代订牛奶或报纸、室内装修、环境设计、搬家、代理房屋租售、家政服务、卫生保健服务等各种专项和特约服务。基本上是业主所需的，公司所谋的都尽力给以满足，极大地方便了业主的工作与生活。不仅如此，优秀的物业公司还特别注重小区(大厦)的文化文明建设，进一步拓展了物业管理的空间、内涵。如它们组织丰富多彩的小区(大厦)文化、文艺、体育活动和公益活动，组建小区(大厦)社团、兴趣活动小组，培养小区(大厦)亲善、团结、邻里友好、自如往来的大家庭氛围，培育小区居民的归属感、自豪感，增强了大家对物业公司的信任、认同乃至亲切感，使业主能自觉配合小区(大厦)的各项管理工作，参与各种活动，达到了小区(大厦)管理民主化和良性互动的效果。

    (3)物业管理的发展还不平衡。

    我国物业管理发展的不平衡主要表现在四个方面：

    ①各地物业管理发展不平衡。物业管理在沿海城市和经济发达地区开展得较早、较普及，在内地不仅开展得较晚，发展速度也不快，这主要是人们观念和经济承受力方面有差距o

    ②新老物业、商品房、公房的物业管理发展的不平衡。一般来说，各地新小区、大厦、商品房物业管理开展得较好，而老住宅区、公房由于行政管理体制制约多、配套差、居民收入水平相对较低等原因，开展专业化物业管理成本高，比例较小。这一点已引起各地主管部门和物业管理公司的高度重视o

    ③不同类别物业管理发展的不平衡。住宅区、酒店宾馆、写字楼类物业管理到位度高，而文教、医疗、工业及许多公共建筑的物业管理进展缓慢。

    ④物业公司层次不一，管理水平相差悬殊。一方面，一些公司已按现代企业制度运作，自主经营、自负盈亏，管理水平已向国际标准看齐，物业管理的内容也不再局限于物质方面和物业本身，而是不断拓展空间(跨地区、跨物业类型)、丰富内涵(注重社区文明、文化建设)；另一方面，一些公司层次水平明显偏低，依附于开发企业，转换机制远未完成，没有市场竞争力。管理规模小、手段落后、经费欠缺、管理纠纷不断等问题突出，急需通过健全、完善物业管理的法规、体制和引入物业管理市场竞争机制、加快物业管理社会化进程来解决这些问题。

    (4)业主的产权意识逐步增强。

    随着物业管理的发展和普及，业主挑选物业管理公司、参与物业管理的意识普遍增强，不少地方的立法和政策也都对业主大会召开、业主委员会成立的条件及其权力职责等作了明确规定，业主行使物业管理权、参与物业管理重大事项决策的情况越来越普遍，业主委员会的作用越来越大。但同时也有不少地方业主参与意识不强，主管部门监管指导不力，物业公司有意阻挠业主大会召开，业主委员会成立后却不能正常发挥作用，需要加大宣传力度，主管部门、业主、物业管理公司三方紧密配合解决这些问题。

    (5)物业管理立法有一定进展。

    我国自1994～2005年间相继颁布了下列物业管理立法：

    1994年4月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》；1996年国家计委颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》；1998财政部颁布的《物业管理企业财务管理规定》。

    1998年建设部、财政部发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》；2000年建设部发布了《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》(建住房物[2000]008号发布)；2002年建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》；2003年国务院颁布了《物业管理条例》和《建设部关于印发(业主大会规程)的通知》(建住房[2003]131号)；2004年建设部发布了《物业管理

企业资质管理办法》等o

    (6)物业管理的体制、机制有待进一步改革转换。

    到目前为止，我国物业管理体制尚存一定的问题。现有的物业公司有的地方属建委直接主管，有的地方属国土房管部门主管，并且在工作开展中要面对工商、公安、规划、市政(水电、交通等)、通信、消防、卫生、环保、绿化、园林、城管、街道办等近20个部门单位。各行政职能部门多头管理、各行其政、推诿扯皮、难以协调甚至有意刁难的现象时有发生，物业管理公司职能不明确，严重制约了物业管理的高效运作。另外，尚有大量物业依然是房管所管理或单位自管，政企分开的问题还未根本解决，管理体制急需进一步理顺规范。同时，我国不少地方还没有建立起像深圳市那样业主与物业管理企业双向选择，公开，公平的市场竞争机制(体制制约，立法、观念滞后等是主因)，“谁开发，谁管理，谁收费”的现象普遍存在，物业管理市场条块分割，公平竞争的市场格局难以形成，制约了物业管理的规范发展。因此，机制转换迫在眉睫。

    2．我国物业管理发展趋势

    在我国，物业管理是伴随着市场经济的发展、物业产权制度的改革而产生与发展起来的，其发展变化也必然是随着市场经济的发展而发展，随着时代的进步而进步，并带有服务业的鲜明特点。

    (1)管理服务日趋主动。

    物业管理属于第三产业——服务业，业主至上、服务第一，以满足业主期望为己任、不断创新的主动式物业管理，是物业管理发展的方向，也是物业管理业作为服务业的生存基础。因为只有变被动为主动，才能赢得人心、赢得管理业务，也才会使物业管理企业有搞好管理的内趋力，从根本上促进管理工作的不断改进，管理水平的不断提高。

    (2)运作日趋规范化。

    服务行业发展的大量实践证明，服务行业要想保证服务质量，保证日常工作的良好有序，必须走规范化的发展之路。物业管理所涉及的工作千头万绪、琐细繁杂，只有建立健全严格的制度，按严格规范的程序、标准进行运作，才能保证服务质量。现在众多的物业公司积极争取通过IS09002等质量体系认证，以促进管理水平和服务质量上台阶，正适应了这一趋势。

    (3)管理日趋社会化。

    一方面，物业管理成为一种社会需求。物业管理作为一种行业，成为社会分工体系的一部分，业主广泛地在社会上挑选优秀的专业物业管理企业管理自己的物业(招投标形式已被广泛应用)将会成为一种普遍形式；另一方面，物业管理各种专项工作日益社会化，越来越多的物业管理企业将不再把所有的物业管理事务统包起来，而是将物业管理的一些日常工作如保安、清洁、绿化等交由社会上的专业保安公司、清洁公司、绿化公司去做，物业公司只负责签订合同、检查监督，做管理的管理。这样不仅会降低成本，而且因为专业公司设备更齐全、人员更专业、经验更丰富，会使得所承担工作的效率、水平更高。这符合市场经济对有限资源进行最佳配置的要求。

    (4)经营日趋规模化、品牌化。

    随着专业化物业公司的大量涌现，物业管理的市场竞争将日趋激烈。物业公司要生存发展，必须走规模经营、降低成本、提高效益、争创名牌的经营之路。同时市场也必然会选择服务质量好、品牌佳、信誉高、经营得法、收费合理的管理公司。因此，同市场经济条件下其他任何竞争性行业一样，物业管理走向规模化、品牌化会成为一种必然趋势。

    (5)管理人员知识化、管理手段科技化。

    随着人们生活水平、物业建造档次(趋于智能化)的提高，对物业使用与管理的要求必然会越来越高，高素质的员工、高科技管理手段必不可少，正如人们现在广泛意识到的，人类社会正在步入知识经济时代，任何一个行业的领先高效、价值创造都必须依赖知识、科技含量与创新。大量的物业管理实践证明，管理人员的素质、高科技手段的应用对提高服务质量、管理效率十分重要。高素质的人才、高科技的应用是物业管理行业争创管理新优势、提高管理效率的关键，也必将是我国物业管理发展的一大趋势。