物业对物的管理

物业管理的对象是物业，而现代物业的业务范围却涉及到社会的方方面面，物业管理相应的业务范围很宽，也很复杂。本节主要介绍物业管理中的基本管理和经营管理。

1.基本管理

物业的基本管理主要包括以下几个方面：

（1）建筑管理，即物业基础管理，包括各种用途房屋的保养、维修，使之处于良好状态。

（2）设备管理，即指对供水、供电、空调、通讯、燃料等设施进行保养、维修等工作。

（3）交通管理，包括车辆的运行和停放，以及电梯的维修与管理。

（4）消防管理，即指消防制度的建立和执行，消防设施的配置及消防队伍的管理。

（5）安全管理，包括物业管理区域内的安全、保卫、警戒以及对各种干扰的管理。

（6）绿化管理，包括物业管理区域内的绿化建设、保养，保持良好的生态环境。

（7）清洁管理，包括各种垃圾、废物、污水、雨水的处理，使生活、工作环境保持清洁卫生。

2.经营管理

物业营销主要是物业企业根据自身的使命和目标，在企业对外部环境和内部条件分析的基础上，寻找市场营销机会，确定物业营销组合策略，使企业与外部市场保持动态平衡发展的局面。在物业营销中要特别重视物业公司的特色业务和多种经营业务。

物业企业的特色业务包括特约服务和便民服务。

（1）特约服务主要是接受业主的委托，提供诸如车辆保管、房屋代管、室内清洁、家电维修、土建、装饰工程、代聘保姆、接送小孩、代收公共事业费、代订报刊、家庭护理、代购车船及飞机票等内容丰富的服务项目。

（2）便民服务是物业企业和社会联合举办的服务项目，其中包括商业网点的建立，文体娱乐设施的提供，教育卫生条件的改善，交通网点的完善等。

例如，在辖区内成立超级市场、洗衣房、美容中心、公用电话亭、银行分理处，开设健身房、俱乐部、图书室、老年活动室、青少年活动室等。

物业企业的多种经营一方面是改善企业收入的现状，另一方面也是扩大服务范围和提升服务质量的举措。它主要包括投资咨询中介、代理出租、住房交换、房屋更新、设备安装、经营建材等。

目前，我国的物业管理还只处于培育和发展阶段。企业管理尚未形成一定规模，相当数量的物业管理公司收取的管理费有入不抵出的现象。这样物业管理公司不得不采取以物业为主、多种经营的方式来弥补管理费的短缺。而且随着居民生活水平的提高，物业管理公司提供的服务的种类也要多样化，以满足不同人的需求，物业管理内容的多样化已成为必然。