物业管理与房地产行政主管部门

物业管理与房地产行政主管部门

《物业管理条例》规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域年物业管理活动的监督管理工作，对违反《物业管理条例》规定的各种行为进行行政处罚或行政处分房地产行政主管部门按其所处的地位和作用，分为3个层次，实行分级管理：住房和城乡建设部；省、自治区、直辖市建委（建设厅）；市建委（建设局）、房地产管理局。房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，即负责物业管理的行业政策制定和对物业管理活动的指导、监督、管理工作。其主要职能是依法行政，包括

1.规划、组织和推动全国物业管理工作的实施。

各级房地产行政主管部门负责制定全国或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则，并贯彻执行；制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准文本或示范文本，如管理规约、业主委员会章程，物业管理委托合同，物业管理中各项专业性技术标准及评比标准等。

2.指导和监督物业服务企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理。

包括审查物业管理方案，物业管理委托合同备案管理，物业服务企业的资质审查和物业管理专业人员的业务培训、考核与注册，检查、监督物业维修基金的管理与使用，指导业主大会和业主委员会的成立与工作，开展对物业管理的评比等。

3.协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展的良好的外部环境。

房地产行政主管部门负责物业管理的行业政策制定和对物业管理活动的指导、监督、管理工作，主要体现在以下几个方面

1.审批物业服务企业的经营资质。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。房地产行政主管部门为了加强对物业服务企业的管理，规定物业服务企业的行为，按照《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业的资质管理实行分级审批和动态管理制度。

2.对物业管理招标投标活动实施监督管理。

建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房【2003】130号规定：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标的监督管理，省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的物业管理招标投标活动的监督管理房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。

3.对日常物业管理活动实施监督管理。

根据《物业管理条例》的规定，房地产行政主管部门的监督管理职责如下

（1）制定物业管理区域划分办法，并管理物业管理区域的划分

（2）指导业主大会的成立；

（3）对业主委员会的成立进行备案管理

（4）参与物业服务收费办法的制定

（5）监督核查物业服务收费情况；

（6）制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为

（7）处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；

（8）对物业管理区域内安全事故的报告予以备案并进行处理；

（9）审批业主改变物业原设计用途的方案；

（10）审批改变公共建筑和共享设施使用性质的方案；

（11）参与专项维修资金管理办法的制定，并监督检查专项维修资金的使用；

（12）违反本行政法规规定的行政处罚；

（13）审査物业管理方案，物业管理委托合同备案管理14）负责对物业管理专业人员的业务培训、考核与注册。

4.组织物业服务企业参加考评和评比。

根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》以及《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》和《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，各省、自治区、直辖市的房地产行政主管部门负责组织辖区内的物业服务企业参加考评和评比，并通过实地考查、听取汇报、查阅数据、综合评定等方法，对申报达标的物业管理区域进行考评。经建设部考评验收，成绩达到一定水平的小区

（大厦、工业区）由建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”或“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦、工业区）”称号。同样，根据各省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区（大厦、工业区）标准，评定出省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区（大厦、工业区）

对物业管理公司来讲，它首先需要经过政府主管部门的审核批准，才可以到工商行政主管企业登记的部门申办营业执照。物业管理公司成立后，仍然需要在政府物业管理行政主管部门的监督指导下开展日常工作，如参加政府主管部门组织的考评与评比，以及公司员工参加政府主管部门组织的物业管理人员职业技能培训等。各级政府主管部门依法审批物业管理公司资质和等级，颁发资质等级证书，监督资质等级执行情况，对违法、违规的物业管理公司进行惩罚，受理业主及业主委员会或居民的投诉。

政府主管部门与物业管理公司之间是管理与被管理、监督与被监督、指导与被指导的关系。但物业管理公司又是依法设立的、具有法人地位的独立经济实体，它与政府行政主管部门之间不存在行政隶属关系