制定物业管理服务方案的主要内容
在早期介人的同时,就应着手制定物业管理方案。由于这时物业服务企业还没有到位,物业管理方案的制订由房地产开发企业完成。房地产企业也可聘请物业服务企业为其代做物业管理方案。作为物业服务企业,如果有能力提供这种服务,无疑会增加接受物业管理委托的机会。
物业管理方案包括以下主要内容:
1、确定管理档次。
根据物业类型、功能,规划物业消费水平,确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配,体现物业的消费水平,管理薄弱和管理超常都是一种浪费。一幢设施先进的高档楼宇,如果没有完善的管理,楼宇的功能则不能充分发挥作用,而且维修跟不上,会使设备过早老化失去使用功能。一幢档次较低的楼字,管理档次很高也没有实际意义。因为购买低档房屋的人多为中低收入者,物业管理的档次高,费用也高,中低收入者无法承受。
2、确定服务标准。
不同类型、功能和档次的物业,需要提供的物业管理服务项目及服务质量是有较大差别的。如普通居民住宅小区可能只需要一些最基本的管理和服务内容,如自行车存放、代订报刊、代送牛奶等。其他服务如清洁、绿化及维修等工作要求也相对低些,收费也较低廉。而高楼大厦则需要提供高水平的专业化服务,如设立总服务台,行李搬运服务,订票、租车服务,外墙定期清洁,24小时保安巡逻,设置来访对讲机,假日装饰,洗衣熨衣等各项服务,收费也相应较高。
3、财务收支预算。
依据政府的有关规定,根据物业管理服务的标准,进行费用的测算,确定各项目的收费标准及支出预算。每年收入总额包括管理费收入、多种经营收入和其他收入等。支出总额即每年物业管理所需的经费总额,包括管理、服务人员的工资与福利费、办公费、修缮费各项服务支出、税费、保险及预留费用等。
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