大厦附属设施物业管理制度

大厦附属设施管理制度

一、公用设施检查

1.公用设施包括综合楼宇的共用设施部分和市政公用设施部分。大厦的共用设施部分包括：上下水管道井、卫生间水箱、冤虹灯、烟囱、供电干线、通讯线路、共用照明、天线，暖气干线、中央空调、消防设施、电梯（含扶梯）、玻璃门窗等，市政公用设施部分包括：道路、路灯、上下水管道、窨井、雨水管道、污水井、化粪池、绿化地、垃圾处理站等。

2.对公用设施的检查要抓住重点，分清主次，对综合楼宇的共用设施检查主要集中在电梯、供水、供电系统、通讯系统和消防系统。对市政公用设施检查主要集中在道路、路灯、污水井化粪池，它们直接涉及到客户的日常工作和生活，以及生命和财产的安全。在对公用设施的检查中必须加强巡视，做好记录做好以下主要工作

（1）检查电梯轿厢照明是否完好，上下指示灯是否完好，运行中有无异常响声，轿厢门是否变形，门开启或闭合是否完好；

）检查供水管道保护层有无跑、冒、滴、漏现象，有无腐蚀现象。蕃水池和水箱有无受到二次污染；

（3）检查公用的照明、指示、显示灯是否完整，有无乱拉线乱接线、乱搭线现象存在，有无烧电炉或其他加热器等违章行为，裸露线路有无冒火花现象等；

（4）通讯线路是连接大厦内部与外部联系的中枢，有必要抽查部分电话是否畅通，与外界联系是否迅速，是否有无音或断音等现象

（5）检查消防设施至关重要。消防工作在物业管理工作中举足轻重，应做为首要工作去抓，切不可掉以轻心。在日常检查当中，要着重抽查花洒和烟感报警器是否完好，大厦楼层灭火器是否配齐，有无失效

（6）检查大厦辖区内道路是否畅通。辖区内的道路一般分为：市政道路、人行便道、消防通道和防火梯道。这些道路由于功能的不同，在使用和管理方面有所不同。市政道路是可行车

（含停车）的开放性道路。人行便道是绝对禁止车辆通行的。而重点险查的是消防通道和防火梯道，绝对禁止堆放杂物等阻碍通行的行为。防火门要随时开启，严禁以各种理由上锁；

（7）检查大厦的污水井和化粪池有无堵、漏、溢现象，及时清理，随时保持畅通；

（8）台风在南方沿海一带较常出现，针对这一特点应采取相应的保护措施和应变措施在台风来临之前做好前期准备工作，重点检查各类玻璃门窗、供电干线、通迅线路、各类天线、招牌霓虹灯、路灯、绿化是否完好、该关闭的关闭、该加固的加固、该拆除的拆除，以防出现危险，造成不必要的人员伤亡和财产损失

（9）暴雨来临之前，应重点检查雨水管道、窖井是否畅通，各类玻璃门窗是否关好，并关闭各类霓虹灯和彩灯。

二、公用设施维护与修理

公用设施的维护与保养应实行定期和日常维护相结合的工作方针，常备不懈，突出重点，抓好全面。

1.大厦公用设施实行定期维护保养的项目主要有以下几个方面：

（1）电梯（自动扶梯）实行定期维护保养工作，对轨道、门导轨进行清洁，加油润滑，并进行调整

（2）每年一次对蓄水池、水箱和管道进行清洗保洁，防止二次污染；

（3）每年利用冬季期间对大厦中央空调系统、分体及窗式空调、吊扇进行维护保养；

（4）每年进行一次消防演习，通过演习来检验大厦防火、灭火的整体功能，并检验消防设施和器材的适用性和可靠性，同时做好维护保养工作。定期进行消防安全检查，利用节假日和重大活动日之前的全面安全大检查，进一步检验消防设施和器材设备的完好率；

（5）对大厦彩灯设施实行定期保养维护，每年利用“五节”、“国庆节”、“春节”前夕，清洗大厦外墙面和玻璃的机会，时对大厦冤虹灯和彩灯及其线路进行更换及维护保养；

（6）对大厦供电系统进行定期维护保养，利用每年春节期间休假时间较长、用电量较少的契机，对多台发电机组和供电线路、照明线路进行分阶段、分区域、有步骤地停电维护与保养平时市政供电期间，也可以定期对发电机组进行交叉轮换性维护保养；

（7）对大厦通讯线路、应急广播系统实行定期维护保养。通讯线路是联系大厦内外的中心枢钮，应急广播是大厦出现紧急事故唯一的通知人员疏散、指引人员到达安全地带的播音系统；两者至关重要，对通讯线路的维护保养一般安排在夜间至次日凌晨客户用话量明显减少的情形下进行的，每月至少进行一次对应急广播系统的维护保养一般安排在白天进行，试验由大厦最低点向最高点广播是否清晰，检验抗干扰广播是否能听清楚（8）对大厦周边配置的污水井、窨井和化粪池要实行定期清理，尤其是雨季或暴雨来临之前，更要做好这方面的工作。夏季要对这些井、池和管道进行经常性的清理，要求无垃圾杂物，消灭蚊虫孳生地

3大厦公用设施除了定期或日常的维护保养以外，更多的是要做好日常性的修复工作，以保证大厦公用设施的完好和正常运作，提供一个良好的生活和工作环境，使客户都能满意，必须做好以下主要工作：

（1）对大厦所有霓虹灯设施（含灯箱广告），每天要实行夜间巡视检查制度，如发现问题及时报告总值班室，迅速通知有关人员给予修复，做到第二天夜晚全亮起来；

（2）对大厦所有公用卫生间的检查要天天进行，发现问题及时投诉、及时修理。处理问题不过夜，修复工作当天完成

（3）大厦的共用照明系统范围广，数量多，照明灯种类繁多开启时间长。因此每天烧坏的灯占有一定的数量，给检查和维修增加了很大的工作量。为了保证大厦各个区域的照明都能完好，必须勤检查、勤投诉、勤修理，并做到修复工作不过夜；（4）大厦通讯线路有时会出现区域性的中断，电话内外联系不上，给用户工作带来诸多不便，有时会造成不必要的损失。通讯线路一旦中断，维修工应迅速赶到总机房察看测试线路，用应急电话寻求联络，并应迅速赶到现场区域，顺藤摸瓜，逐段逐段地查找原因，力求尽快恢复通讯联系；

（5）大厦消防设备经常会出现误报现象，给住户带来不必要的恐慌。因此消防维修人员应每天数次对消防设备进行巡回检查，对能修复的设施设备要及时给予解决，对所存在的问题一定要尽快制订整改措施，限期整改，彻底消除不安全隐患，保证消防器材和设备始终处于良好状况，器材和设备的完好率达100%。在检查过程中，尤其要对花洒、烟感器、灭火筒、消火栓系统、消防警报系统、喷淋系统及事故照明、应急照明等出现的问题给予及时的修复；

（6）大厦各类电梯（含电扶梯）每天运行时间较长，难免会出现各种各样的问题，因此及时修复电梯，保证大厦乘客和物品的安全显得尤为重要，要做好这方面工作，就必须每天定时巡查及时发现故障苗头，迅速维修，每天24小时内要留有維修值班人员，以处理应急事故和应急抢修，在停电检修时要出告示，以免发生危险，造成不必要的损失，在电梯运行中经常会出现下列情形，乘客或大厦管理员应及时报告总值班室

①电梯门的开和关失去控制；

②运行时有明显的速度异常；

③运行时有异常的振动和哨声

④有漏电现象。

三、公用设施改造

大厦公用设施改造必须纳人公司每年的大修改造计划当中，并作为主要的改造项目之一。一定要做到计划落实时间落实、费用落实、行动落实，要进行周密市置，要分清轻重缓急充分利用季节变更和节假日的有限时间去实施改造项目。为了顺利地进行设施改造，必须重点做好以下几个方面的工作：

1上下水管道井、落水井的改造更换；

2.供电干线的重新布局，容量方面的重新调整；

3.通讯线路的扩容和更新；

4冷暖（干线保暖层的更换）；

5. 中央空调系统的改造；

6. 消防设施设备的改造更新

7电梯（电扶梯）的更新

8.大厦楼层走道的地毯、墙纸、天花板和玻璃门窗的更新。

四、大厦房间设施检查

对房间的设施配备大致有以下几个方面

1.房间的门、锁、门号是否完好；

2.房间的开关、插座、照明是否完好，灯管数是多少；

3房间的地毯是否清洁完好，有无损坏；

4.房间四周墙纸和天花板是否完好，有无脱落；

5.房间配置的空调是否完好，有几台；

6.房间配置的电话有几部，通讯是否良好；

7.房间配置的窗帘是否完好；

8.房间天花板上配置几个烟感报警器和花洒；

9.房间玻璃门窗是否完好；

10.房间吊扇是否完好，有几台

11.有卫生间的房间，卫生间的开关、灯、镜子、排风扇、抽水马桶、地面磁砖、天花板等是否完好。

上述房间设施项目经双方共同检查验收后，在设施清单上签字盖章认可并注明移交日期。客户人住办公由管理单位向客户移交。客户退房搬出由客户向管理单位移交。

五、房间设施的维护及修理

1大厦房间设施在移交客户使用期间，发现损坏，客户应及时向总值班室投诉，也可向大厦管理部门投诉。维修部门在接到派工单后，应迅速到达现场查明原因，并尽快给予修复。维修费用视不同情况由用户和管理单位合理承担，因人为损坏的由用户承担，囚自然损坏的由管理单位承担。用户使用房间设施主要有以下几个方面的常见故障

（1）房间照明灯因开启时间较长以至烧坏；

（2）夏季空调设施因操作不当或使用不当而不制冷；

（3）客户用电设施设备较多，以至超负荷用电跳闸，保险丝烧坏；

（4）房间的各类开关因操作不当损坏；

（5）房间电话因操作不当失灵，与外界中断联系；

（6）房间内窗帘因操作不当失灵，拉线拉断，或拉不动

（7）用户因保管不当将房门钥匙遗失，重新更换；

（8）有卫生间的房间，因用户操作不当，水龙头或抽水马桶失灵，常流水，排风扇不转。

2.用户租赁房间合同期已到或因某种原因终止合同即将搬出大厦的同时，或在租赁合同期内容客需要调整房间，大厦管理人员都要对已搬出的房间设施进行检查验收，在验收过程中如发现客户在使用房间期间，因操作不当或使用不当而致使房间些设施不同程度地损坏。根据管理公司的有关规定和损害的程度，由维修人员和大厦管理员共同作价，修复费用完全由用户承担（自然损坏除外），在办理退房手续时一并到财务部门进行结算。在用户办理完一切手续搬出房间或大厦后，工程维修人员根据维修项目立即进行维修；大厦清洁人员对房间进行卫生清洁，对地毯进行清洗保养。恢复房间原状，为房间再出租做好准备。