物业工程设备管理规程

工程设备管理规程

一、建立和完善管理制度

工程设备管理制度应当包括下列内容：

1.设备管理范睛的制度包括设备管理责任范围的划分以及设备购置、验收、安装、分类、编号、登记、租赁、报废等。

2设备运行操作规程。

3设备日常和定期维修保养制度。

4.设备技术档案管理制度。

5.设备运行和维修记录制度。

6设备维修备件和器材管理制度。

7设备大修、改造管理制度。

8设备事故管理制度二、设备的运行操作

楼宇中有些设备或设备系统长期处于运行工作状态，可根据需要在这些地方安排值班人员，对设备运行状况进行监控，在适当时间对某些设备作启动或停止操作以及调整设备运行参数，抄录运行数据，对设备进行巡视检查及清洁擦拭、润滑高层楼宇中主要有下列地方需配备专职人员进行管理

1.配电站（包括高、低压室和发电机房）；

2.锅炉房；

3冷水机房

4，水泵房；

5.消防设备综控室；

6楼宇设备计算机中控室；

7，油库。

设备运行操作人员必须持证上岗。各主要设备的运行操作人员全应经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后发给相应设备操作证才能上岗操作。配电站运行电工、蒸汽锅炉司炉工、电梯工等特殊工种还应持有政府劳动安全主管机关颁发的特殊工种安全操作许可证。

三、设备的保养

楼宇设备通常采取二级保养制度，即日常保养加定期保养

1.日常保养

日常保养要求做到

（1）严格按规程和技术要求使用设备，作好巡回检查；

（2）设备活动部件润滑良好，按规定加油；

（3）设备、机房整洁干净，无积灰、油污、水渍蛛网等；

（4）安全防护装置安全可靠

）设备工作指示信号正常；

（6）机房内工、量、用具及附件摆放整齐；

（7）发现设备运行状态有异常变化及时报告并记录。

2定期保养

1）定期保养主要内容

①按规定分解设备，进行检查，清洗、清扫、更换易损件；

②根据油质或规定周期换油；

③检查安全防护装置，进行调整、试验；

0清除设备运动部件和表面的油污、锈迹等；

⑤检查润滑和冷却装置

⑥检查电气和控制装置功能；做保养记录。

（2）定期保养要求

①应按设备实际技术状况确定实施保养的时间；保养应尽量减少对客户的影响，必须停机进行的，宜安排在运行低谷或休息日进行，数台设备并列情况可轮流间歇进行；

③消除设备故障或隐患，保证功能正常、运转可靠，符合使用要求

④完整、准确地作好保养记录；

⑤保养完成后，设备管理单位要组织检查验收。

四、设备的维修

预防维修

预防维修是指在设备发生故障前，预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理，防止因不良程度加重和范围扩大造成故障而引起重大损失，预防维修常用于重要设备或设备系统。对某台（套）设备的预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：

（1）确定停机检修的起、止时间；

（2）组织检修队伍及必要时的后备支援人员；

（3）备齐拆卸、分解、检查、安装，调试所需的机被、仪器、量具、工具；

（4）备齐需更换或可能需更换的零件；

（5）备齐临时加工件所需原材料及加工手段；

（6）备齐检修中所需的清洗、擦拭、润滑、填充等材料。

2.故障维修

故障维修是指在设备发生故障后，对失效、损坏的部分进行针对性修理。故障维修只能用于非重点设备，否则将严重影响楼宇正常功能，将产生重大损失和恶劣影响。

通常楼宇设备中采用故障维修方法的有

（1）一般区域的照明灯具；

（2）个别房间的或影响区域很小的用水、用电器具；

（3）有备份的小型设备；

（4）停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备；

（5）其他不严重影响楼宇服务质量的场合。

关于故障维修要注意下列问题

（1）建立严格的日常保养和巡视检查制度。通过保养，提高运行可靠性，减少故障发生，改善服务质量；通过巡视检查，及时发现问题，以便及时解决；

（2）建立有效的信息传递体系。总值班室和热线电话，实行24小时值班，随时接受客户或内部员工的维修申请和故障报告，及时将信息通报给维修人员及主管领导，争取在尽短时间内使有关人员到位；

（3）要有一支常备的精干的维修人员队伍。为适应维修工作需要，应有一批能应付各种复杂情况的维修技术员工常驻在大厦内或附近。他们应当是技术熟练、经验丰富、一专多能，熟悉本大厦设备分布情况和运行技术状况，应具有可靠有效的通讯手段，须做到能在任何时候召之即来；

（4）要建立必要的维修物资储备。为应付可能出现的设备故障维修的需要，应事先准备一定数量的备品备件。故障的发生有着一定的偶然性又具有突发性，备品备件的品种数量的确定要适度，储备不足必然影响维修及时性，不利于迅速排除故障，恢复设备正常运转，储备过多则造成资金积压及物资久存变质，形成浪费，也影响维修质量，要根据设备本身技术现状和运行负荷情况，科学制定备品备件计划，及时采购，妥善保管，经常检查鉴定库存物资；

（5）要有维修检验和记录。维修完成后要向总值班室报告完成情况，重要设备或较大范围的故障处理完后维修人员应作好维修记录，其内容应包括：故障现象、发生原因、修理方法、更换零部件、维修后状况等。