房屋维修与房屋维修管理标准

房屋维修与房屋维修管理标准

一、什么叫房屋维修

房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。二、房屋维修的原则

1.“经济、合理、安全、实用”的原则。

房屋维修要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工本管理维修资金和维修定额的管理，合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱多办事；合理，就是要求制定合理的房屋维修计划和方案；安全，就是通过房屋维修，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的要求，充分发挥房屋效能

“区别对待”的原则。

区别对待，是指对不同类型、不同建筑风格、不同结构、不同等级标准的房屋，应采取不同的维修标准和装修方案。根据房屋建筑的年限，可把房屋大致划分为新建房屋和旧房屋两大类对于新建房屋，维修工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋，应根据建造的历史年代、结构、质量状况、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。

3.“服务”的原则

在房屋维修管理上，切实做到为业主或使用人服务，建立健全科学合理的房屋维修服务制度。房屋维修管理人员要牢牢树立为业主或使用人服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决业主或使用人急需解决的维修问题。这是房屋维修管理的基本原则。

4.有偿原则。

按照价值规律商品经济等价有偿的原则，房屋维修需投入建材、人工、机器、工具等，交付使用后应收回成本，并产生适当的利润。但物业管理公司必须通过提高科学技术水平和生产管理水平节约维修资金，以最少的消耗，达到多修房、修好房的要求三、房屋的日常养护

房屋的日常养护是物业管理公司房屋修缮管理的重要环节，认真贯彻“以防为主”的方针是保持房屋完好的保证。房屋养护工作包含的内容有：房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，这是物业管理公司对房屋业主和使用人最直接、最经常的服务工作。房屋养护同房屋修缮一样，都是为了房屋能正常使用，但两者之间又有区别。修缮工程是在相隔一定时期后，按需开工进行的一次性的大、中修；房屋养护则是经常性的零星修理，及时地为广大住户提供服务项目，以及采取各项必要的预防保养措施，维护保养好房屋。

1房屋日常养护的类型和内容

房屋日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护

（1）房屋小修养护的内容。

①瓦屋面清扫补漏及局部换瓦，屋脊、泛水、躺立沟的整修；油毡顶斜沟的修补及局部翻做；平屋面装缝修补；拆换及新做少量天窗；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；普通水泥地的修补及局部新做；天棚、椽档、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆；室外排水管道的疏通及少量更换；窨井、雨水井的清理；井盖、井圈的修配；化粪池的清理；明沟、散水坡的养护和清理等。

②木门窗维修及少量新做；装配五金；接换柱脚；支项加固；木桁条加固及少量拆换；木屋架加固；木楼地榜、水隔断、木楼梯、木天棚、木栏杆的维修及局部新做；细木装修的加固及局部拆换等。

③水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通及少量拆换；便器、脸盆、菜地。浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。

④灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。

⑤修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆；楼地面、墙面刷涂料等。

⑥钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量折换。

（2）房屋计划养护的内容。

计划养护主要属于房屋保养性质，是定期对房屋进行检修保养。计划养护的任务应安排在报修任务不多的淡季。若报修任务多时，应先安排报修任务，再做计划养护工作。

（3）房屋季节性养护的内容。

房屋季节性养护是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等

2.房屋日常养护的一般程序

（1）项目收集。

日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。

（2）计划编制。

通过走访查房和接待报修等方式收集到的维修服务项目除室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等应及时解决外，其余维修服务项目，均由管理人员统一收集，逐一落实。其中属于小修养护范围的项目，应按轻重缓急和劳力情况，于月底前编制次月的小修养护计划表，并按计划组织实施。凡超出小修养护范围的项目，管理员应于月底前填报中修以上工程申报表。维修管理部门按照申报表，到实地查看，根据报修房屋的损坏情况和年、季度的维修计划，进行勘估定案，安排中修以上工程解决方案。

管理员对即将进场施工的项目要及时与住（用）户联系，做好搬迁腾让等前期工作；对无法解决或暂不进场施工的，应向住

（用）户说明情况。（3）任务落实。

管理员根据上月编制的小修养护工程计划表和随时发生的修项目，开列小修养护单。养护工凭养护单领取材料，根据养护单开列的工程地点、项目内容进行施工。对施工中发现的房屋险情，可先行处理，然后由开列养护单的管理员变更或追加工程项目手续。

在施工中，管理员应每天到施工现场，解决施工中出现的问题，检查当天任务完成情况，安排次日零修养护工程。

四、什么是房屋维修管理

房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。

五、房屋修缮的标准

修缮标准按主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定

1.主体工程。

主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构部件的维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全，不留隐患2.木门窗及装修工程。

木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整美观，接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。

3.楼地面工程。

楼地面工程的维修应牢固、安全、平整，不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。

4.屋面工程。

必须确保安全，不渗漏，排水畅通。

5抹灰工程。

接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。

6.油漆粉饰工程。

要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内沙、外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。

7.水、电、卫、暖等设备工程。

房屋的附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。

电气线路、电梯、安全保险装置及锅炉等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。对房屋内部电气线路破损老化严重、绝緣性能降低的，应及时更换线路。当线路发生漏电现象时，及时查清漏电部位及原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应做保温处理，并定期进行检查维修。水箱应定期清洗。

8.金属构件。

应保持牢固、安全，不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。

9.其他工程。

对属房地产管理部门管理的庭院原有院墙。院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窖井损坏或堵塞的，应修复或疏通。

六、房屋雏修管理三原则

1.“经济、合理、安全、实用”的原则房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维管理，使住户屠住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。

2.“区别对待”原则

根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案

3.“服务”原则

在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。七、房屋维修的技术管理

所谓房屋维修技术管理，就是指对房屋维修工作的各个技术环节和过程，按照一定的技术标准和技术经济指标进行科学管理

1.修缮设计或方案的制定

（1）设计的要求

①修缮设计必须以房屋劫察鉴定为依据，并应充分听取业主和用户意见，使方案更合理、可行。

②根据修缮工程的情况，规模较小的工程，可由经营管理单位组织技术力量自行设计；较大的工程设计，必须由具有设计资质证书的单位承担

（2）方案内容

①房屋平面示意图（含部件更换设计），并注明坐落及与周围建筑物关系

②应修项目（含改善要求）数盘、主要用料及旧料利用要求

③工程预（概）算。

（3）方案必须具备的有关资料

①批准的计划文件；

②技术鉴定书；

③城市规划部门批准的红线图；

④修建标准及使用功能要求；

⑤城市有关水、电、气等管线资料。

2.工程质量的管理

工程质量管理包括：工程质量的检查和验收两个内容。对维修工程，必须按照有关质量标准，逐项检查操作质量和产品质量；根据维修工程的特点，分别对隐蔽工程和竣工工程进行验收，从各个环节保证工程质量

根据城乡建设环境保护部批准试行的《房屋修缮工程质量检验评定标准》（简称《评定标准》），房屋修缮工程的质量检验与评定按“分项”、“分部”、“单位”工程三级进行。分项工程按修缮工程的主要项目划分，分部工程按修缮房屋的主要部位划分，单位工程则是指大楼以一幢为一个单位。

对房屋及设备维修工程质量检验与评定，按房屋的主要部位划分的分部工程共11项，每部位工程项目中又分若干项工程质量分为“合格”和“优良”两个等级，评定时各项工程均有应达到标准的规定。

对维修工程的质量检验评定工作，应深人实际施工现场，采用多种检测设备和科学方法才能实现。目前，根据质量评定标规定的方法和检查工作的实践经验，对维修工程可归纳为看、摸、敵、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。

付各维修工程质量检验评定工作，可以采用联合检查、自检、互检等方式来进行。

房屋的小修工程，其工程质量检验评定也应有专人负责，并且通过对用户进行工程质量回访，征求住户意见，对工程质量进行监督

技术档案资料的管理

技术档案的主要内容包括以下几个方面

（1）房屋新建竣工验收的竣工图及有关房屋技术的原始资料

（2）现有的有关房屋及附属设备的技术资料。（3）房屋维修的技术档案，一般应有以下几种

①工程项目批准文件；

②工程合同；

③修缮设计图纸或修缮方案说明；

④工程变更通知书；

⑤技术交底记录或纪要；

⑥隐蔽工程验收；

⑦材料试验、构件检验及设备调试资料；

③工程质量事故处理和质量评定资料

⑨工程竣工验收资料；旧房淘汰或修缮、改建前的资料。

4.建立技术责任制

根据《房屋修缮技术管理规定》和《房屋修缮工程施工管理规定》，房屋经营管理单位应建立技术责任制。大城市的房屋管理单位和大型修缮蔍工单位，应设置总工程师、主任工程卿、技术所（队）长、地段技术负责人或单位工程技术负责人等技术岗位。中、小城市的房屋管理单位的技术岗位层次，可适当减少，但必须实现技术工作的统一领导和分级管理，形成有效的技术决策、管理和执行体系。

各技术负责人的岗位职责，参照《房屋修缮技术管理规定》

和《房屋修缮施工管理规定》中的内容执行八、城市房屋修缮管理规定

（1991年8月1日）

第一章总则

第一条为加强城市房屋修鐠的管理，保障房屋住用安全保持和提高房屋的完好程度与使用功能，制定本规定第二条本规定适用于城市（指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇）房屋的修缮管理。

公有住宅向个人出售后的维修养护管理办法另行制定。第三条本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。

本规定所称房屋所有人，是指持房屋产权证的直管公房管理单位、自管房单位和私房所有人。

第四条城市房屋的所有人、使用人和房屋修缮企、事业单位，均应遵守本规定。

第五条城市房屋的修缮，应当根据地区和季节的特点，与抗震加固、白蚁防治、抗洪、防风、防霉等相结合。

对于文物保护建筑、古建筑和优秀近代建筑等有保护价值房屋的修缮，应当依照有关规定执行。

对于工业建筑、公共建筑的修缮，还应当参照其他有关规定执行。

二章房屋修缮管理机构的职责

第六条国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋修缮管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域城市房屋修缮管理工作第七条县级以上人民政府房地产行政主管部门对于城市房屋修缮的管理，应当履行下列主要职责：

（一）贯彻执行国家和地方有关城市房屋修缮的法规、标准和方针、政策，组织编制城市房屋修缮的长期规划和近期计划并督促实施；二）按照管理权限对房屋修缮企事业单位进行资质管理

（三）组织或参与房屋修缮定额的编制、修订，并监督检查执

（四）指导并督促房屋所有人落实房屋修缮资金；（五）负责房屋修鐠工程的安全、质量监督管理；

（六）组织房屋修缮业务、技术的培训和房屋修新技术、新工艺、新设备的推广应用

（七）依法调解和处理有关房屋修鐠的争议和纠纷。第八条自管房单位的房屋修缮管理机构的职责，由其主管部门制定。其房屋修缮管理工作，应当接受当地人民政府房地产行政主管部门的指导。

三章房屋修责任

第九条依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。

异产毗连房屋的修缮，其所有人依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

第十条租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。第十一条因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿

第十二条在已经批准的建设用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险房屋，其拆除前的修绺由建设单位负责。

第十三条房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人（以下简称修缮责任人），应当定期查劫房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮；在暴风、雨、雪等季节，应当做好预防工作。发现房屋险情及时抢险修复。

在房屋修缙时，该房屋的使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻碍房屋的修缮。

第十四条对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排除解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。

第四章房屋修缮计划管理

第十五条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门组织编制的房屋修缮长期规划和近期计划，应当规定规划或者计划期内改善房屋完损状况和使用条件的总目标及实施步骤。房屋修缮近期计划应当纳人当地的城市建设计划，进行资金和材料平衡。

第十六条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当指导和监督直管公房管理单位。自管房单位编制年度房屋修缮计划，并检查其执行情况。年度房屋修缮计划应当包括下列主要内容：

（一）房屋结构类型；

（二）修缮面积（三）修缮分类

（四）修缮费用；

（五）计划期内房屋完好率、危房率第十七条直管公房管理单位和自管房单位应当对年度房屋修缮计划的执行情况进行定期统计，并报送当地人民政府房地产行政主管部门。第五章房屋修资金管理

第十八条房屋修缯资金的安排应当与下列要求相适应：

（一）保证住用安全；（二）翻修危险房屋；

（三）具备正常的使用功能；

（四）在可能的情况下改善住房条件。

第十九条直管公房修缮资金的筹措，可以通过下列途径

（一）房租收入中应当用于房屋修缮的部分；

（二）从城市维护建设资金中适当划拨；（三）本系统多种经营收人的部分盈余；

（四）法规和政策允许用于房屋修缮的其他资金。第二十条单位自管房的修缮资金，由单位自行解决。

第二十一条私有房屋的修资金，由房屋所有人自行解决。用于出租的私有房屋，其所有人筹集修缮资金确有困难的按照《城市私有房屋管理条例》的有关规定执行。

第六章房屋修缕质量管理

第二十二条对于中修以上的房屋修缮工程，房屋所有人或者修缮责任人必须向房屋所在地的有关质量监督机构办理质量监督手续，未办理质量监督手续的，不得施工。房屋修鐠工程的分类，按照《房屋修缙范围和标准》执行。

第二十三条中修以上的房屋修缮工程，应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。

中修以上的房屋修缮工程竣工后，由房屋管理部门或者房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依照

《房屋修缮工程质量检验评定标准》组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用

第二十四条房屋修缮工程实行质量保修制度，质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明。

第二十五条房屋修缮工程发生重大事故的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门会同有关部门调查处理第七章房屋修定额管理

第二十六条各级人民政府房地产行政主管部门必须建立、健全房屋修缮工程定额管理制度，对房屋修缮工程定额实行归口管理。

第二十七条房屋修缮工程定额，应当做到项目设置信当，

结构合理，平均先进，简明适用，并考虑下列因素：

（一）工场地和修用并存的限制；

（二）拆卸、修补与原有结构的结合；（三）旧材料的加工及其他合理利用；

（四）手工操作为主和工程零星分散的特性第二十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当对房屋修缮工程定额的执行情况进行检查，并组织对房屋修缮工程定额进行测定，为修订定额积累资料。

第八章房屋修缮企事业单位管理

第二十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对房屋修缮企事业单位实行归口管理第三十条从事房屋修缮业的企事业单位，应当向当地人民政府房地产行政主管部门申请办理资质登记，并按照批准的资质等级承接修任务。

已取得施工企业《资质等级证书》或《资质审查证书》的单位，凡从事房屋修缮业务的，可以不另行领取资质证书，但应当向当地人民政府房地产行政主管部门办理核准等级手续。

第三十一条房屋修缮企事业单位应当健全各项管理制度，严格遵守国家和地方有关房屋修缙的规定、标准和服务纪律，保证工程质量和服务质量

第九章法律责任

第三十二条凡违反本规定，有下列行为之一的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以给予行政处罚：

（一）房屋所有人或者修缮责任人不按照国家和地方有关规定修缮房屋，造成房屋严重损坏或危害他人生命财产的；

（二）无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的；

（三）无证或者越级承担房屋修缮任务的；

（四）中修以上的房屋修缮工程，不办理质量监督手续的；

（五）房屋修缮工程发生质量、安全事故的。

具体处罚办法，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制定、报同级人民政府批准后执行。

第三十三条当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第十章附则

第三十四条未设镇建制的工矿区，可以参照本规定执行。建制镇的房屋修缮管理有特殊要求而不适用于本规定的由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门另行规定。

第三十五条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以依照本规定制订实施细则。

第三十六条本规定由国务院建设行政主管部门负责解第三十七条本规定自一九九一年八月一日起施行。