房屋维修管理的范囤规定

房屋维修管理的范囤规定

一、房屋維修范围

房屋维修范围是指房管部门应负责修缮的公有出租的房屋工程项目的范围。房屋维修范围是划分出租人（主要指产权人）

或承租人承担修缮责任，提负修缮费用的界限。

从上述意义来讲，某项工程是否应由房管部门来维修，其判定标准主要有以下三个。

1产权标准

这是重要的标准，即由房管部门负责修缮的房屋必须是由房管部门所经营管理的公产代管产或委托管理的房屋及其附属设备。私产（包括单位自管房）或者是在公产房内属于用户自己搭建的房屋、自添的设备。均应由用户（或产权人）自行负责修对已售出的房屋修缮，实行有偿服务，同栋异产毗连的房屋，如直管房和私房结构相连，直管房和单位自管房结构相连等，其修缮范围的划分，除明确属于各自单独使用的部分由各自负责修缮外，对于涉及到双方共同使用的屋面、楼层承重结构部分的维修，事先各方应订立协议，原则上由各方按建筑面积分摊维修费用。

2.损坏原因标准

凡是属于房管部门经营或委托代管的房屋，由于自然损坏或因不可抗拒的事故，如震灾、水灾、火灾、风灾等造成的损坏，由房管部门负责修缮。凡是由用户使用不当或故意破坏等责任事故而造成的损坏，不但应由用户负责修缮，其情节严重者，还应追究其损坏公物的责任，并督促用户或责任者限期修复。

3.工程项目标准

属于房管部门经营或代管的，又是属于自然损坏的，原则上应由房管部门修缮，但又要根据该工程项目是属于修缮项目还是属于改善项目，分轻重缓急，区别对待

（1）原有的建筑、装修、设备损坏等，属于必修项目应予以修复

（2）属于改善工程，应根据需要与可能适当安排。

（3）提高房屋结构能力的修缕有：A.加强房屋抗震能力在房屋进行大修时，可以按抗震加固标准和采取抗震加固措施进行施工。B.注意蚁害的防治。对房屋定期进行蚁情检查，发现蚁情，及时灭治和维修。C.注意房屋修缮与防火、防风、防洪、防雷等相结合。

（4）属于用户特殊需要的工程项目，均应由用户负责，自行安装，房管部门一概不予负责

二、房屋维修质量管理

1.房屋维修质量管理的内容

房屋维修质量管理的具体内容有房屋质量状态的检查与评定，为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、绘制修缮工程概预算作出投资计划提供依据。房屋质量状态的检查与评定大体上可分为房屋完损等级鉴定和房屋安全检查鉴定。

2.房屋完损等级鉴定

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏划分的等级，即现有房屋的质理等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定的方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好损坏等级评定。这项工作专业技术既有目观检测也有定量、定性的分析

三、房屋建筑结构的分类

房屋建筑结构依据不同的标准通常可有三种分类方法：

（1）按主要承重构件材料分类，可分为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢与混凝土结构、钢结构以及其他结构。

（2）按结构布置情况分类，可分为框架结构、框架一剪力墙结构、框一筒结构、简体结构、框一支结构。巨型（吊挂）结构。

（3）既考虑承重构件材料，又考虑结构布置情况的分类方例如，如果某栋房屋的主要承重构件为钢筋混凝土，按结构布置情况属框结构，则定名为：钢筋混凝土框架结构。如果主要承重构件为型钢，按结构布置情况仍属框架结构。则定名为钢框架结构。

四、房屋建筑构造

房屋建筑构造一般是由基础、墙体、梁、柱屋顶、楼地面、楼梯（高层设电梯）和门窗、阳台、雨篷等部位组成。作为房屋完损等级评定时需鉴定的部位通常包括1.结构部分：包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目

2装修部分：包括门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目

3.设备部分：包括水卫、电照、暖气及特殊设备（如消防检避雷针装置、电梯）等项目

关于各部分的构成，可分别参考下面各表（设备部分的构成参考“房屋设备管理”章节：）

对有些组成部分中尚不能包括的部分，如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并人一个部分。

五、建筑物基本构造

建筑物的类型多种多样，包括住宅、写字楼、商场、工业厂房或仓库等。概括起来，建筑物可以分为以下两种民用建筑（含公共建筑）和工业建筑

在实际操作中，可分别参考以下资料掌握各种房屋的建筑构造，以便更好地做好房屋的维修养护及修缮工作。这也是物业管理人员必须掌握的专业知识之民用建筑（含公共建筑）

（1）基础。（2）墙体。

（3）楼板。楼板包括结构层和天花、地面装饰。（4）屋顶。屋顶包括结构层、防水层和隔热层。

2.工业建筑

建筑指厂房、货仓塔架、坑池、烟囟等。

（1）厂房类型

货仓除特殊物品货仓以外（如冷库），与厂房的建筑结构大致相同。

（2）单层厂房主要构件的形式。（3）工业建筑的装饰和其他。

六、房屋完损标准的划分1.房屋完损的四个标准

各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的，将房屋完损状况分成四个标准

（1）完好标准；（2）基本完好；）一般损坏标准；

（4）严重损坏标准。

2.房屋完损等级的分类

根所各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损等级即房屋质量评定分为以下五个等级：（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好齐全完整。管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。

（3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏。部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化、设备管道不够畅通，水、卫、电照具和零件有部分老化、损坏或残缺需要进行中修或局部大修更换部件。

（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明变形或损坏，屋面严重漏雨装修严重变形、破损、油漆老化见底、设备破旧不齐全，管道严重堵塞水卫电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建

（5）危险房。是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。

七、房屋完损等级评定方法

1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评

2.其他结构房屋完损等级评定

其他结构房屋是指竹、木、石结构、砖拱、窑洞、捆绑等类型的房屋（通俗称简易结构）。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以上两种方法评定

八、评定房屋完损等级应注意事项1.评定房屋完损等级是根据评定出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。

2在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据。严格按建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替、划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。

3.评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件。若地基基础、承重构件、屋面等三项完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。

4.完好房屋结构部分中各项一定都要达到完好标准，这样做才能保证完好房屋的质量。

5.评定房屋完损等级时，若超过允许的下降分项的范围时则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。

6.评定严重损坏房屋时，结构、维修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。

7.在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重构件进行复核或测试过后才能确定基完程度。

8.正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评定。

9危险房屋的标准与评定方法另按建设部颁布的CJ3-86

《危险房屋鉴定标准》进行。

10.评定房屋完损等级时，遇到公私房交叉若公房无屋面承重墙、基础等，其评定方法不宜本方法进行，可视实际损坏的程度评定。

九、评定房屋完损等级的基本做法房屋完损等级的评定可分为定期和不定期两类：

1定期评定房屋完损等级，一般每隔1年3年（或按各地规定）对所管的房屋进行全面的逐幢完损等级评定。这种评定因其面广量大，其基本做法大致可以分为组织准备（包括制定评定工作计划、建立评定组织、评定人员进行培训等）；实施查勘；统计汇总等三个阶段

2不定期进行房屋完损等级的评定一般有以下几种情况：A.根据气候特征，如雨季、台汛、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等B.房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新进行评定完损等级

C.接管新建房屋后，要进行评定完损等级。

D.房屋安全检查鉴定

房屋是长期耐用消费品，需要经常维修保养随着年代增长，房屋结构的各部分构件，由于自然损坏和人为损坏困素，其强度会大大削弱。有些构件损坏到一定程度，就会产生危险点。如果不及时修理或加固，就会发生构件坠落或塌屋伤人事故。结构严重损坏的房屋，就称为危险房屋。有的原属一般损坏房屋不进行维修保养，也会向严重损坏方面转化。因此房屋检查和危险房屋鉴定，就成为房屋维修管理的一项经常性任务。

十、造成房屋损坏的原因

造成房屋损坏的原因是多方面的，大致可归纳以下几种：

1.自然因素。房屋建筑物因在自然界中，经常受到日晒雨淋、风雪侵袭及干湿冷热等气候变化影响，使其构件发生风化剥落和老化等侵蚀，质量引起变化。如木材的腐烂蛀朽，砖瓦的风化，铁件的锈蚀，钢筋混凝土的涨裂，塑料的老化等尤其是构件的外露部分更加损坏

2人为因素。人为因素是同自然因素相对而言，也可以解释为由于人们有房屋内生活和生产过程中使用不合理等而造成的房屋损坏和房屋结构提前破损

3设计和施工质量的低劣。房屋在建筑或修理时，由于设计不适当，施工质量差，或者用料不符合要求因素，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构所用的木材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂、造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件的强度降低，主要是虫害（白蚁等）和菌类（霉菌等）。

4.预防保养不善。有的房屋构件和设备，由于没有适当地采取预防保养措施或者修理，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故。如钢筋凝土露筋，铁件、白铁落水设备未能油漆保养、门窗铰链松动等，所有这些若不及时保养都可以酿成大患。

5.不可抗力。主要是指人们无法预料的突发性的天灾人祸所造成的损坏，如洪水、火灾、地震、台风、战争等。

十一、房屋维修工程管理

房屋维修工程管理根据管理施工单位划分，可分为自营维修工程管理和发包维修工程管理。自营维修工程管理是指物业管理公司自营施工维修工程的管理；发包维修工程管理是指委托外单位进行维修施工工程的管理。房屋维修的工程，即房屋维修施工管理，其中房屋维修工程成本管理是房屋维修工程管理的主要内容之一。而通过房屋修缮工程成本管理，可降低消耗，提高劳动生产率，增加盈利。

十二、房屋维修的特点

房屋修缮是房地产业的一个重要组成部分，它是为房地产的经营与管理服务的，房屋修缮与新建房屋在设计、施工基础理论上是相通的，它们有共性的一面，比如产品的固定性和生产的流动性；建筑的多样性、综合性、实践性；建筑体积大、重量大、用料品种多、其产品（房屋）使用期限长；露天作业、受气候等自然条件影响大等。所以房屋修缮有其独立的特点。表现在：1房屋修缮是在已有房屋的基础上进行的，工作上受到很大的限制。比如受到原有资料、条件、环境的局限，设计与施工都只能在一定范围内进行，难以作出超越客观环境的创新

2.房屋修缮，有时需要保持原有的建筑风格和设计，尤其是对有历史、文化保留价值的房屋修缮，在技术上一般比新建要求高，要求修缮技术管理人员既要掌握新建的专业知识，又要掌握修缮的专业知识，才能胜任修缮工作。同时要求修缮后，一定要与周围的建筑相协调。

3.房屋修缮是在旧有房屋范围内进行，是对房屋的构件、部项目进行维修，局部或全部的更新、修复。因此，对旧有房屋原有的构造、部件、装饰、布局等好的设计与做法可借鉴，可发展好的建筑艺术。

4.房屋修缮项目多，涉及广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规格品种多。有些材料可以用新材料代替，通过修缮工程的实践、观察、研究、总结，可以改进旧房的结构与装修。

5.房屋修缮多数是在用户不搬迁的情况下进行的，可以吸收用户参与和监督，这对工程质量和房修队伍的素质提高是有好处的。

6.房屋修缮是多工种同时进行的，一般是主体交叉施工，场狭小，施工、运输困难，手工操作比重大，可以培养工人“一工多技”和“一专多能”技术。例如，小修工人，瓦、木、油、电等活都会干；对各种不同的结构采用因地制宜的各种加固技术等。