物业管理招标文件编制

    物业管理招标文件的编制是招标准备中最重要的环节，它不仅是投标者进行投标的依据，而且决定了今后该物业经营、管理水平及品位高低。因此，编制招标文件是物业管理招标活动的关键，应力求做到系统、完整、准确、明了，使投标者一目了然。

    物业管理招标文件包括以下几个方面：

    1．招标书

    开发商或业主委员会在招标书中，应具体而详尽地说明本次招标所要求管理的物业的基本情况，通常是列出物业的地理位置、占地面积、建筑面积、楼宇类型、户型、住房套数、拟人住人数以及各个组成部分，诸如建筑物的结构、建筑材料的选用、设备与设施的配套安装、内外环境及公用设施等情况均要作精确描述，不能使用含糊不清的文字，以便投标单位核算各项管理成本和确定管理模式。在招标书中可用附件详细列出物业管理内容及要求，大抵包括如下项目：

    (1)竞标单位拟采用何种方式和拟出物质装备计划。管理方式包括内部管理架构、工作流程、激励机制、信息反馈渠道；物质装备计划包括管理人员住房、管理用房、器械工具以及有关通信、治安等用品。

    (2)管理人员配备。包括干部、员工的人数、文化素质、任用方式、岗位配置等。

    (3)管理人员的培训。包括计划、方式、目标等。

    (4)档案的建立与管理。包括竣工验收资料、房屋单体竣工图、住户档案、装修管理、维修档案、投诉与回访记录等。

    (5)管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作及人员考核制度等。

    (6)各项指标的承诺。大体包括各项建筑物和各种设施的完好率、治安消防事故发生率、管理费用收缴率、违章发生与处理率、维修回访率、住户满意率等近20项。

    (7)社区文化。包括场地、设施、活动计划等。

    (8)便民服务。按有偿服务与无偿服务逐项分列。

    (9)经费收支预算。主要列明收入及支出项目的预算，按文件规定测定或按市场价测定，其次要列出收入盈亏情况测算，增收节支措施。

    (10)管理新构想。一般针对当时当地实际情况，提出一些如何提高管理服务水平的设想，既要务实，又力求创新。

    以上项目应逐一列举，体现出合理、先进、完备、可行，招标领导机构将以此评标。   

    2．管理服务的具体要求标准

    这方面的内容应根据不同物业、不同业主消费水准设计不同的方案。

    招标方可以要求物业管理企业实行“一业为主，多种经营”的管理方针，对物业区域的各种资源实行最佳使用。

    3．投标须知

    投标须知是招标单位对投标者在编制投标文件的过程中，就有关业务、手续和信誉方面所作的规定，还有对评标、定标等方面的细则所作的说明。主要有：

    (1)解释招标文件的部门和联系人；

    (2)填写标书的规定和投标、开标的时间、地点；

    (3)投标人对招标文件有关内容提出建议的方式；

    (4)招标单位权利：招标单位保留拒绝不合要求的标函，以及在特殊情况下可能推迟投标、开标日期的权利；

    (5)招标单位对投标文件保密的义务；

    (6)招标单位对未中标方的义务与处理；

    (7)要求出具投标保证书；

    (8)“不选择最低标价”的声明。

    由以上三部分内容组成的招标文件向投标人公开，投标人通过资格预审后，按规定向招标人索取。然而，招标文件还有一个重要的组成部分即标底，是不向投标人公开的，它是招标单位根据政府有关方面的规定及本物业管理目标而确定的管理服务项目和收费标准，也是评标、定标的重要依据。