物业经营管理不同层次之间的关系

物业经营管理不同层次之间的关系

大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系如下：

（1）物业管理和设施管理是定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收人和现金流。

物业管理和设施管理的主要职责是：保持租户关系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。

（2）资产管理公司通常不在现场，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业经营管理企业。资产管理公司通过考察物业经营管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划是否能有效提升物业价值来决定是否批准该项计划。

资产管理的主要职责是：制订物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业经营管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

（3）房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，详细制定和执行投资组合战略，努力分散投资，以减少投资组合的整体风险。

组合投资管理的主要职责是：制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理。

为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。