装修管理的重点

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括国家建设部发布的《建筑装饰管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理公司申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，由物业管理企业组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

    装修管理的重点

    收楼后的用户，一般都要对房屋进行程度不同的二次装修。其中有产权人自己装修，也有使用人装修。但无论属于哪一种装修，他们都将给物业管理工作在安全、环境、消防等诸多方面带来许多问题。如若对其监管不力将可能酿成事故并造成损失。因此，对于二次装修的管理是非常重要的阶段性工作，也是较为复杂和困难的管理工作之一。

    管理公司对用户装修之管理，主要针对以下方面进行监控：

    1．建筑物结构

    各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更，但不得有开凿、损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇结构强度的行为。

    2．建筑物立面及景观

    对于建筑物是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告等都必须统一规划，严格监管。

    3．消防

    二次装修动火作业现场之保护措施，消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等，都是装修管理中需注意的问题o

    4．安全管理

    二次装修阶段，施工单位多且人员复杂，期间最易发生窃案。对于施工人员的进出、留宿的管理及24小时日常巡查将是安全管理的重点。

    5．环境保护

    装修期间对于可能造成的墙面、地面、电梯轿箱等污染应加强监管；对于二次装修垃圾应辟专门堆放场地并集中清运；应严格控制施工作业时间，以免施工噪音对他人构成滋扰。

    6．公共设施

    特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设施、设备，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条。任何人未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，要予以处罚并予修复。

    7．检查、验收

    对于装修单位，管理公司应设专人负责现场管理，对用户的改动、改造尤应注意监督o    

    以下为深圳某住宅及商铺装修巡查、验收之注意事项，以示参考。

    (一)住宅单元装修巡查验收之注意事项

    1．0进入新现场前仔细查看图纸及审批文件，做到心中有数。

    2．O进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意：

    2．1隔墙材料：用防水材料或空心砖、轻体墙等(木器必须按规范涂上深圳消防局认可之防火漆)0

    2．2天花材料：用防水材料或防火处理。

    2．3  电气线路改动：需套PVC管，配电箱内空气开关型号、位置是否正确，出线线径是否合理等。

    2．4地面：检查该业户有否在允许范围内对地面进行改动。洗手间、厨房等地面改动，必须按规范做好地面防水处理，并约会管理处有关人员进行检查o

    2．5墙面：墙面以涂料为主。如贴墙纸则必须是阻燃墙纸。

    2．6给排水管道：给排水管道如有改动，需检查其是否照图施工，材料质量是否符合国家标准，接口部分会否漏水，有否损坏主管及原有管道。    

    2．7空调安装：检查主机是否在指定位置安装，地脚螺栓需加装防震垫片。空调排水不能直接排至户外，需利用厨房、洗手间或阳台地漏排水，主机如需挂墙或搭架安装，需用不锈钢材料。

    2．8  大门(进户门)：如更换大门，需提供乙级防火门证明，否则不准更换。

    2．9防盗门：必须选择管理处指定之款式。不接受其他款式，防盗门不能超出门框范围而凸出在走廊上。

    2．10窗户防盗网(栏)：新加防盗网必须在窗户内。

    2．1l  外露平台：外露平台如有装修，需查明是否得到管理处／发展商批准。

    3．O任何违章工程必须尽快记录下来或拍照存档(如有需要)，并汇报上司采取进一步行动o

    4．0竣工验收：验收时二次装修小组最少有2位成员在场，其中有l位是初审该单元图纸之同事，验收时按装修审批之项目及要求并结合巡楼报告检查该户之装修状况。如发现有不合格之处，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》，整改后再行验收，直到合格o

    (二)商铺装修巡查验收之注意事项

    1．0进入新现场前仔细察看图纸及审批文件，做到心中有数。

    2．0进入装修现场，应按审批内容逐项检查，并应注意：

    2．1  隔墙：必须使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心砖等，严禁使用木板等易燃材料隔墙。

    2．2墙面：可使用ICI等涂料或阻燃型材料，如防火板，阻燃墙纸等，使用面板装修时需在底板做防火处理。

    2．3地面：不可损坏原地台，如有给排水管路经过，必须做好防水，并经工程部验收。

    2．4天花板：必须使用阻燃型材料，如石膏板、矿棉板等，严禁大面积使用木板，天花板高度一般在2．5~2．7米之间，一般不接受不装吊顶之申请，如安装封闭型天花板，则必须在天花板上所有闸阀处留检修口。

    2．5  烟感：每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感(Net≤80平方米)。如间隔墙高度低于天花板50厘米或以上，则可和附近之烟感共用，所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50厘米。

    2．6喷淋：所有喷淋管道必须油红色防锈漆。用吊码稳固安装，不准使用铁丝、电线等悬挂。所有管路接口不得有渗、漏水现象。喷淋头必须离石英灯等高温光源最少30厘米，以防过热爆裂(有效温度为68度)。

    2．7  电气：所有线路需套PVC管。天花板上线管需用吊码固定，不能用铁丝、电线等悬挂，更不能悬挂在消防管、空调管上。检查配电箱内空气开关型号、位置是否合理，动力线路需有漏电保护，动力和照明必须分开，不得共用零钱o

    2．8  中央空调：检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作。电气接线是否正确，保温是否全面。新加之风机盘管可否轻易抽出马达，以便于清洗。检查排水管之坡度是否利于空调排水。

    2．9灯箱：灯箱只能用镂空刻字方法装饰，灯箱电源须加定时器。未经许可，不能在公共部分悬挂招牌等。

    2．10大门：一般情况下，大门不能更换。如见有更换，需及时查明上报。

    3．O任何违章工程必须尽快记录或拍照存档(如有需要)，并及时汇报上司采取进一步行动。

    4．0验收：

    4．1  验收时二次装修小组最少2位成员在场，其中有1位是初审该单元图纸之同事，验收时按装修审批之项目、要求并结合巡楼报告检查该户装修状况。如发现有不合格之处，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》，整改后再次验收，直到合格。

    4．2联系消防、空调项目承包商，共同检查消防报警、联动系统，空调系统需开机运行24小时，检查是否运作正常；检查电力系统是否正常运作；给排水工程是否符合标准规定(如有)。

    4．3  管理处可作审批装修项目验收；涉及消防项目验收，惟以政府消防部门验收结果为准，并据此批核竣工／开业与否。