物业供暖用户管理

  供暖用户管理是供暖过程的重要管理环节，目的是使用户最经济合理地取暖，同时遵守物业管理公司制定的供暖制度。为此应采取如下步骤：

    1．物业管理合约中订立供热条款

    物业管理合约是业主委托管理单位管理物业的法律依据，为掌握管理的主动权，有效地控制业主行为，双方要以法律形式确定各方的权利义务关系。在合约中订立供暖条款有利于管理者控制供暖用户，防止不按规定取暖，到期不交或拖延交纳取暖费等的不良行为，否则管理者可以诉诸法律解决。如合约中规定：“甲方(管理方)负责小区的集中供暖服务和管理工作，乙方(业主)接受甲方供暖服务和管理工作，愿意以国家制定的标准或双方商定的标准按期交纳取暖费。”关于供暖管理的具体问题应在用户手册中阐明o

    2．编制用户手册，阐明供热管理方法、收费原则和标准

    物业管理用户手册是管理合约的有效附件，也是用户了解物业管理、据以执行的主要参考文件。供暖管理在其中占据重要地位，应说明：

    (1)供暖管理的组织机构，增加管理的透明度，指导用户怎样与管理者打交道。例如，散热器散热效果不好或根本不通，用户知道向何部门求救，不至于手足无措。

    (2)供暖管理的收费原则和标准。收费原则应是“谁使用、谁受益、谁承担”，“量出为入，合理节约”。第一条是容易理解的，第二条“量出为人，合理节约”是指供暖管理应根据实际支出谋求收入，制定合理的收费标准，这与物业管理的“保本微利”原则吻合。

    3．教育用户最经济地取暖   

    (1)教育用户自觉控制热水(气)流通量，保持室内适当温度(18度)，不宜造成过热过冷或忽热忽冷，既节约了热量又保证用户的身心健康。

    (2)用户家中暂时无人或长期无人居住时，自觉关闭散热器热水(气)入口阀门，减少热量的无效耗散。这一点往往被人们忽祝，若物业管理公司能够深入细致地做工作，教育用户自觉地节约能源，那么潜力是相当大的。

    (3)检查房间的密封性能，加强保温措施。一般地，用户都能自觉地遵守和自动修复。但也有用户不在家时忘记关闭或故意打开窗户，若长时间不关闭，管理人员就应出面说服制止这种行为。

    (4)用户家庭装修需变动散热器位置型号时，要取得管理人员的现场认可，否则视违约行为，用户承担由此造成的一切后果。更不能无故损坏散热设备，遇有问题不能解决时，请管理人员解决。

    4．用户供暖管理费用的交纳和监督

    按期交纳供暖管理费用是用户的责任。由于供暖费用是物业管理费用的有效组成部分，所以供暖管理费应随同其他费用一并上义。

    对未能按期交纳的，管理人员要调查用户情况，弄清不交的原因，如出差时间长、经济困难或无人居住等，只要经济条件允许，都应监督上交，否则要采取断供措施迫其上交，对久拖不交的可诉诸法律。