房屋质量管理

    房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依据。

    1．房屋完损等级分类

    房屋完损等级是依据各类房屋的结构、装修和设备等的完好或损毁程度确定的。房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、暖气和特殊设备(如消防栓、避雷针装置、电梯)等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分o    

    一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。

    2．完损等级的评定

    (1)房屋完损等级评定的要求

    ①要求对整幢房屋进行综合评定。

    ②要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。

    ③要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础，承重构件屋面中最低的完损标准来评定。

  ④要求严格掌握完好房标准和危险房标准。

  ⑤要求对重要房屋评定等级严格复核测试。

  ⑥对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。

  (2)房屋完损等级评定的基本做法

  房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。

  定期评定。定期评定一般是每隔l一3年(或按各地规定)对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。

    不定期评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查评定完损等级。一般在以下几种情况下进行不定期检查：第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。

    3．危险房屋的评定与解危办法

    加强危险房屋检查管理，组织好危险房屋的鉴定，并确定解危办法，是房屋质量管理的主要任务。一般应做好以下工作：

    (1)制定划分危险房的标准

    房屋危险程度的划分，一定要根据房屋构件损坏范围大小、变形和损坏程度以及对周围环境和整个房屋的危险程度而定，是一项技术性强又责任重大的工作。

    ①整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不同程度的损坏。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。

    ②局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚好,只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可继续安全使用。

    ③危险点。它是指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。

    (2)建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定

    物业管理企业要设立房屋安全鉴定机构，依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理申请，开展初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性和签发鉴定文书等程序。在掌握测算数据、科学论证分析基础上，确认房屋建筑质量及安全可靠程度。

    (3)确定解危办法，并监督检查排险情况

    对危险房屋的不同情况，可采取不同的解危办法。

    观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。

    处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施后，可以解危使用的房屋o    

    停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件拆除并不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

    整体拆除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。