物业更新方案的优选

  1．物业最佳更新周期的确定

  物业管理企业在考虑物业是否要更新时，不仅要考虑其物理上的耐用年限，而且要考虑其经济上的可使用年限，即能带来经济效益的年限。为此就要通过计算物业的经济寿命期来确定物业的最佳更新周期。

    物业的年成本，主要由物业的年投资成本或等额年投资成本和年使用维护费构成。物业使用年限越长，则年投资成本越少，但这时由于物业已老化，支出的日常维护费等年使用费就会增多；反之，物业使用年限越短，虽然各年支出的日常维护费可减少，但年投资成本却会越多。因此，将年投资成本和年使用费加总，其成本总额最低的年限，即为物业的最佳更新周期。

    2．物业更新时间的选择

    物业随着使用磨损和自然损耗，它的维修等使用费会逐年增加，如果继续使用，一方面会使物业的日常使用成本太高，在经济上不合算，需要更新；另一方面物业陈旧的外观、造型和使用性能上的落伍，也会造成客流量减少、租金收入减少、营业收入降低等情况，带来使用效益和经济效益降低的后果。那么，旧的物业究竟在何时更新最为合算呢?这要通过采用新物业和继续使用旧物业的年维护成本的比较才能确定。