物业商住综合楼管理公约

商住综合楼管理公约

为维护本商住综合楼的业主和用户的合法权益，明确各自的责任和义务，确保该综合楼的管理能够达到高标准，特制定本公约，本管理公约对商住综合楼全体业主、用户及管理者均有约束力。

第一章定义

1.“商住综合楼”坐落于_______号，命名为“鬃x商住综合楼”建筑物。

2.“发展商"xxx发展有限公司。

3.“公共地方”指发展商根据本公约在该综合楼内新指定的公共地方。其中包括：该综合楼之各入口、通道、楼梯间行人道、梯台、管理者办事处、电表房、后备发电机房、中央空调设备机房、电掣房、泵房、洒水系统泵房、消防设备控制室、水箱、升降机房以及为广大该综合楼的业主及用户而设并供其共用之其他地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。

4.“公共设施”指为该综合楼的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置（包括供水管、排水系统、中央空调系统、消防系统）、树木、机房、电缆、电线、管道、水道、沟渠。但任何只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。

5.“管理”指管理者根据本公约、用户守则应履行及遵守的全部责任。

6.“管理者”指发展商或任何根据本公约被指定管理该大厦的人士或机构。

7.“管理规则”指本公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按本管理公约授权适时制定之各项与综合楼管理有关之规章制度。

8.“业主”指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人们，并包括其日后的合法继承人或转让人（包括但不限于变卖赠与及互易等）。

9.“单元”指在该综合楼内各业主拥有房屋所有权的单元包括住宅单元、写字楼单元、商业单元或其他部分。

10.“业权份额”指各单元业主的房屋所有权面积占综合楼总建筑面积之份额，有关各单元之业权份额。

11.“本公约”本管理公约及其一切有关管理该综合楼的文

12.“土地批文”指政府主管部门有偿出让该综合楼所占地段国有土地使用的批文、文件及有关合同。

13.“用户守则”指发展商或其授权的管理者根据本公约的规定制定的各业主及租户使用其所拥有的单元及该综合楼之公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。

第二章总则

一、商住综合楼各业主拥有以下权益

1.独自拥有、使用其名下的单元及全部租金收益。

2各单元业主拥有其业权份额，并可全权将其名下所占的业权份额及权益，自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖而无须其他业主或有任何权益的人士同意。

3可与其他业主共同使用该综合楼的公共地方和设施，例如楼梯、走廊通道、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统以及综合楼所有的保安、卫生设施，以便适当使用及享用其名下物业

4.可根据本公约维护自身的合法权益。

5可根据公约条款监察管理者及管理人员的工作。

二、业主的义务

1.业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定。

2.业主须依照公约的规定，负责及缴交其名下应分担的管理费及其他基金款项。

3.业主须负责维护该综合楼的主要结构，包括外墙、公共地方及共用设施等。

4.业主须缴交其名下单元须付的税项、水、电、煤气等公共设施费用。

5.业主须遵守发展商或其授权的管理者所订立的《用户守则》及其规章制度。

6业主在行使本章第一条第2款权利时，必须要求该处理的承受人在公证处签署承诺书，承诺履行及遵守本公约和用户守则，并在处理后一个月内以书面通知综合楼管理者有关承受人的姓名、地址及处理日期，否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任

三、业主的责任

1.不得改变楼宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，不得改变商住综合楼任何部分的外貌，不得在综合楼外墙上安装任何遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆，悬挂旗帜、广告、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。

2.不得切割、损坏、更改、干扰该综合楼任何公共部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。

3.不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项。

4不得妨碍他人使用公用地方及公用设施。

5.未经向管理者申报并获批准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷。

6违反第二章第三条的业主需就所引致之损失负责及支付一切有关开支。

第三章发展商的权利

一、发展商保留以下的权利

1.发展商有权在其认为合适的情况下更改综合楼的名称，无须就各业主或其他拥有该综合楼权益的人因综合楼更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责

2发展商或管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许的人为检查维修及保养该综合楼的任何一部分，包括公共地方、公共设施或任何为该综合楼利益而安装的设施，或为履行理者对该综合楼的管理责任，有权携带一切必要的设备、机器及材料进入该综合楼任何一部分，如有必要，可进人该综合楼的任何单元，但发展商在使用此项权利时，不得妨碍其他业主使用其所属的单元。

3.发展商有权将部分及全部发展商拥有的房屋所有权的地方（包括但不限于保留地方）在其认为适当的时间内，划作额外的公共地方，并向各业主公布，并将由管理者负责该等额外地方的保养及维修。

4发展商有权取消或更改本章第一条第三款规定由发展商指定的公共地方，而无须其他业主或其他对该综合楼享有利益的人土的同意。

5. 发展商有权于该综合楼任何使用权并未转让的部分、公共地方、公共设施及保留地方及其部分安装、架设、更改保养或拆去烟窗、招牌（包括霓虹光管招牌）广告、桅杆、照明及其他各种固定设施，并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外于一切合理时间带同或不带同工人或设备进入大厦任何部分，以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程，唯上述工程不得妨碍其他业主使用其所属单元，并就进行上述工程所造成之破坏负责赔偿损失

6. 发展商可授权管理者向该综合楼各业主收管理费及管理费基金。

7发展商有杈根据该综合楼管理的实际情况调整管理费，而无须其他业主同意。

8.发展商有权根据该综合楼管理的实际情况将管理份额重新分配或作出更改，而无须其他业主同意。

9根据该综合楼管理的实际情况，发展商有权或授权管理者订定及修改有关管理该综合楼的规则，而无须任何业主同意，所有管理规则及其修改，应张贴于综合楼告示栏。

10.发展商有权指定或委托任何人为该综合楼之管理者，发展商可与管理者签署管理合同，订定管理的职责范围、年期及酬金等，而无须经其他业主同意，但管理合同的内容不能违反本管理公约的条款。

1.发展商可委派代理人行使本公约给予发展商之任何权利

12.发展商有权向政府有关部门申请对土地批文作出修改并就此事与政府磋商，达成协议，而无须其他任何业主同意或批准及无须联同其业主签署任何有关文件，唯此项权利的行使不得妨碍其他业主使用其所属的单元13.在受本公约的限制和保障下，发展商有权转让、抵押、出租、批准占用或以其他任何方式处置该综合楼任何部分（已出售的部分除外）而不须任何业主同意。

14.发展商可就该综合楼管理中另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。

二、为了使发展商可以有效地行使本章第一条给予发展商的权利，各业主于此共同及各自授权发展商代表各业主行使上述权利或代表各业主签订一切必要的文件。

三、上列发展商的权利，除上文特别声明外，由发展商私自拥有，不得转让或转卖，在发展商出售其名下所有单元后，上列之各权利将告消失，但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和所签署之一切文件第四章管理

般事项

1发展商按管理公约第3章第一条第10款所指定或委托的管理者享有以下的权力，但同时需遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。

2管理者将被视为全部业主之代理人，而非个别代理，每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。

二、管理者的权力及责任

在不抵触发展商权利的情况下，管理者有权对该综合楼进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项

（1）检查、视察综合楼，必要时包括所有单元的内部。

（2）每一位业主及其使用者应严格按照装修规则，完成其单元的装修工程，如果管理者发现该业主聘用的承包商及其工人违反装修规则，管理者有权拒绝该等人土进入该综合楼或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出该商住综合楼。装修期间管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定装修规则是否得到遵守，管理者有权在适当时候对装修规则进行修改并可在装修工程开始前，以合理的通知要求装修的业主每户缴交2000元的装修按金，该笔款不生利息，由管理者应用于补偿业主及其聘用的承包商等人士引起的所有损失，该款项或其余款在装修工作完成后15天内应发还给该业主。

（3）根据该综合楼之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。

（4）根据管理公约，制订该综合楼用户守则及其他必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和用户遵规守约

（5）对综合楼公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，包括但不限于主要结构、幕墙、窗柜、门及玻璃、设备器材的更换、修理涂漆等。

（6）负责人事管理工作，并指导和监督所招聘员工完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作

（7）根据该综合楼实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制综合楼管理预算，收取管理费和代收水电、煤气等市政公用设施使用费及追讨欠款

（8）处理所有对于管理该综合楼的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因该综合楼管理而引起的纠纷与争执

（9）负责综合楼的保安工作，保持该综合楼的正常秩序和尽力使业主用户免受骚扰。

（10）清除及拆去任何不符合管理规则规定的建立物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的人征收及追素清除费和因此而发生的有关费用。

（11）在所有有关该综合楼之法律诉讼中作为全体业主的代（12）防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。

（13）采取一切必要措施以遵守政府对该综合楼的要求。

（14）防止任何人对该综合楼或公共设施进行有害的变更及损害

（15）节日期间可装饰该综合楼幕墙包括灯光及其他饰物。（16）采取一切必要措施制止各业主违反、不遵守或不履行本合同或用户守则的规定。

（17）聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其他专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员。

2.管理该综合楼公共地方的公用设施

（1）安排保养和维护该综合楼的公共地方及公共设施。（2）确保所有业主或用户依照该综合楼管理公约规定的用途正确使用其所占用之部分，如有业主或用户违反该管理公约理者应尽量使用可行的方法制止违约行为。

（3）在有合理需要时，替该综合楼之公共地方及外墙涂漆清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。

（4）更换在公共地方的破损玻璃。

（5）保持该综合楼的环境清洁、卫生及美观。

（6）阻止任何废物被弃置于该综合楼之公共地方，负责清除该综合楼公共地方之垃圾及安排适当时间间隔收集垃圾。

（7）采取适当措施防止该综合楼任何公共地方受阻塞，并确保所有公用污水渠、排水渠、水道及水管清洁、畅通。

（8）保持该综合楼的所有公有设备、机械和器材，包括消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电器系统、煤气系统等性能良好和运作正常，当有必要或在方便的情况下，经发展商批准后，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材（该综合楼管理预算中已批准者及在紧急情况下除外）。

（9）安排对综合楼的保安、保洁工人管理的日常工作，根据该综合楼管理公约或用户守则之条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施。

a垃圾车停放处。

b.其他文娱设施

c.车辆出入口、公共阶梯、行人路街灯、围墙及公共空地。

3.管理综合楼财务

（1）负责管理该综合楼之财务管理及账务处理

（2）财务管理包括编制每年度之管理预算及尽可能使该综合楼之运作控制在此预算范围内，遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，管理者应提交修订预算供发展商审核批准。

（3）每季度定期向各单元业主、租客或用户收取管理费。

（4）管理者负责的财务处理包括a向各单元征收所应付之费用（例如管理费等）。

b根据已批准之预算支付所有管理该综合楼之开支及其他不可预见之管理开支。

c正确地运用该综合楼管理账户来收取管理费及支付款项，定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。

d定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任，定期与发展商或业主复审欠款，并于发出适当警告后，以发展商代理人名义或该综合楼全体业主名义代表提出法

4.管理费

（1）各业主需于每季度5日前预先缴交其单元每季度应付管理费首期管理费从发展商向业主发出交楼通知书之日起计。

（2）根据已获发展商批准之预算，管理者可从该综合楼管理账户中支出有关管理综合楼之一切支出费用，上述所提及的支出费用包括但不限制于

a.保养及修理该综合楼外墙消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、煤气系统、排水系统等及其他机被、设备、装置和设施。

b：管理者酬金

聘用管理人员的开支，包括全年的薪金假期、津贴、制服等

d.购买及租赁所有必须的机械及器材支出e.公共地方适当照明。

2日

f聘请法律、会计等专业人士的费用。

g储备金

h.公共的水、电费及其他费用。

i.清理垃圾费以及清洁公共地方等费用。

1.节日装饰之费用。

k.行政办公支出

1.其他为管理该综合楼而发生的合理支出（包括该综合楼完成前，筹备管理期间之一切开支）

管理者应每季向各业主公布管理收支账项。

不论单元是否空置或被占用，出租于其他租户或许可其他人使用，该单元业主须负责缴交管理费用及其他该单元应付之费用给予管理者

（3）管理费及其他费用的追收

业主欠缴管理费及其他根据管理公约规定的任何费用时管理者应向业主发出通告，详列所欠款及清还期限，若过期未付，管理者可采取法律行动来逼令业主缴交欠款。

（4）任何业主如果未能于应付的款项计期日起15天内支付其应付的款项则管理者有权采取下列措施并收取附加费用。

a管理者有权对欠款业主进行法律起诉或作出其他追讨行动，如停止该单元之供电，或限制该欠款或违约之业主、租客或用户其他服务、设备、公用设施，直至该欠款业主清还全部欠款及手续费为止，而重新接驳供应之费用及为追讨新支出费用应由该业主、租户、用户负责。

b.业主欠缴管理费或其他费用超过三个月时，发展商有权或授权管理者向人民法院提出对其名下物业之起诉5账目审核

（1）管理者应向该综合楼全体业主公布经中国注册会计师审核的年度财务收支报表。

（2）管理者妥当地保存管理收支账目，并于接到合理通知后将账目提供各业主查阅。

6.管理者根据本公约作出的行为及决定在各方面对所有业主均为约束力。

7.管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责

（1）为履行本公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严重疏忽造成之损失不包括在内。

（2）因下列原因造成的服务中断a因任何设施装置必要之保养。

b火灾、水灾等不可抗拒的损害、毁灭。

c无法避免的燃料、材料、供水、电力等短缺。

d.管理者所无法控制的其他一切原因。

8管理者应尽全力按照本公约的规定履行对该综合楼的管理和维护的职责。

三、管理者酬金

1管理者酬金即因管理者履行本公约的职责而由该综合楼全体业主付给管理者的报酬，该酬金由发展商与管理者拟定2管理者无须从管理者酬金中支付囚招聘任何职工作为该综合楼管理、运作、会计、核数等的一切直接开支费用。

3.管理者酬金于每月第一天由管理者自动从该综合楼管理账户中扣取

第五章该综合楼全部或部分受损不能正常使用时的规定

1.该综合楼任何部分如因火灾、台风、地震或其他原因而损毁到无法按该土地批文的允许用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，管理者可采取一切必要的行动在保险金不敷的情况下，收取受损部分的业主（以下简称受影响业主）的费用，所有受影响业主应在管理者书面通知后的15天内将应付的修复款项交付管理者

2该综合楼任何部分如因前条所述原因而毁损至无法按土地批文允许的用途使用，而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，管理者应在损害发生之日起三个月内召集一次受影响业主会议，就受损部分共同讨论应变措施为此目的，管理者可以在会议通知中提出处理建议。

3如果在前款规定的受影响业主会议上通过上述应变措施议案时，管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该十划进行讨论。

4如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改）管理者应通知所有受影响业主，如受影响业主中超过50%的业权份额的受影响业主向管理者书面表示赞同该计划，则所有影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。

5如果自损害发生之日起，一年内受影响业主之过半数未能对计划作出书面同意，管理者应有权请求受影响业主及其抵押权人（如有）通过公开拍卖等方式转让所有该综合楼受损毁的单元，拍卖所得在先扣除应付之管理费及其他款项后，将按照个别业主持有的业权份额归还该受影响业主或其抵寸甲权人（如第六章其他事项

1.若本公约任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行本公约，其余条之有效性、合法性及执行性并不因此而受2所有受本公约约束的业主倘因本公约条款发生争议，应首先用协商办法解决，如协商不成，可在该综合楼所在地之人民法院提起诉讼。

3.本公约所规定之任何发给综合楼各业主的通知，以送到有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址。以该单元或通讯地址内收信人签收为准，如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准，所有不以其单元为通信地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。

4.本公约的制定及解释是根据中华人民共和国的法律5本公约以中文书写，无论印刷及书写部分皆属有效。

6本公约自签署之日起生效。

本公约由该综合楼单元的第一位购置者与发展商共同签署，其他单元的购置者在购买其所属单元时将签署一份承诺书，承诺遵守本公约各条文，因此该综合楼各单元的业主，将共同享有及遵守本公约所载的权利及业务。

发展商

法人代表：