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被警方查封期间业主物业费取暖费该不该交?

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发表于 2018-12-30 13:43:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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核心提示

2013年业主家中发生火灾,楼道消防栓没水、灭火器是空的,最终火势蔓延,业主父亲死亡。业主起诉物业后,物业承担了40%责任,赔付了12万余元。现如今,业主撕掉警方封条,准备装修后出租或出售,物业却要求补交失火房屋5年来的物业费及取暖费。

事件

重装失火房屋被要求补缴5年费用

2013年9月16日凌晨5时许,位于西安市新城区建工路附近某小区一房屋发生火灾,造成房主曹女士的父亲死亡及室内物品损坏。

13日,曹女士在接受华商报记者采访时仍哽咽不已:发生火灾时,父亲和弟弟及弟媳睡在屋内。父亲患有脑梗后遗症,长期行动不便,“着火后,弟弟先到房间外配电箱关了电源,随后想把父亲背出去,但火势太大没法进去。弟媳想接水灭火,但楼道里灭火器是空的,两个消防栓也都没水。”曹女士说,十几分钟的时间里,火势不可控制,导致70岁的父亲死亡。曹女士说,2016年2月拿到父亲的死亡证明后,就开始找小区物业协商赔偿事宜,但一直没结果。无奈之下,2016年2月,曹女士将小区物业西安福临物业有限公司告上法庭。2016年11月15日,法院判决认为,由于不排除电气线路故障引起火灾的可能,且原告自称系使用电器造成的,故原告应负主要责任;当天消防栓没水,客观上妨碍了对曹某的施救。故被告作为服务企业,应对原告的损失承担次要责任,法院最终认定原告承担60%责任,即181055.5元,被告承担40%,即120704元。

“2016年2月拿到父亲的死亡证明后,公安机关说案件完结了,可以进房子了,但由于女儿要高考,就一直没进去,直到今年10月份给公安机关打电话询问后,允许由我来撕掉封条。”曹女士说,11月份她找来开锁公司,想着把房子装修一下租出去或卖了,可去物业买电时,“物业公司让我补交2013年9月至今的物业费和取暖费,否则不给卖电。”曹女士不能理解:房屋发生火灾后是公安机关贴了封条,房子几年来一直没办法入住,为什么还要补交物业费和取暖费?

13日上午,华商报记者来到小区见到曹女士,她说,之所以一直没有收拾房屋,也是因为法院判决后物业一直没有做出赔偿,2017年3月份她曾向法院申请强制执行,“直到今年3月份才把赔偿拿到手。”昨日上午11时许,记者随曹女士一起来到小区物业,物业人员表示:“不管是什么原因,只要业主买了房子,物业费和暖气费就必须交。”曹女士认为此前房子被封,5年来未住,难道也要交费?“你为啥不把封条撕掉住进去呢?”物业人员说,“我们物业已经把该赔付的都赔了,火灾的事已经告一段落,这和要交的物业费没关系。”该物业人员还表示:“也可以给你卖电,但是一次只卖10度,只要你不嫌麻烦,可以天天来买电。”

随后,物业一高姓负责人说:“被封的房子和普通空置房都是一样的,需要交物业费暖气费,要是觉得物业的收费不合理,可以去法院起诉。”
律师说法

观点一:公安查封期间也应补交物业费取暖费

江苏东恒律师事务所律师宋思邈认为,即使法院查封期间也应照常支付物业费,公安查封亦然。且公安查封后未及时解封是曹女士个人原因所致,曹女士作为户主,本可尽早持2016年12月生效的判决文书找公安机关协商解封,所以,不论解封与否,曹女士均应支付2013年9月至今的物业费及取暖费,但可根据当地规定打折支付。

北京市东元律师事务所西安分所律师和良辉也认为,综合此案来看,物业公司在本案中的问题不能成为曹女士拒绝支付物业费的理由。具体在本案中,如果曹女士在房屋不能使用的情形发生后,及时通知物业公司登记确认,从不能使用的第七个月开始,曹女士可以按收费标准的70%交物业费。

如果曹女士没有及时告知物业公司相关情况进行登记,按70%的比例交物业费的诉求可能难以实现。但是,鉴于曹女士的房屋系发生火灾而无法使用,而物业公司的服务客观上存在瑕疵,导致业主损失进一步扩大、房屋空置的期限进一步延长,物业公司应当知道房屋事实上空置的情形,且在物业服务合同中也有一定过错,曹女士可据此与物业公司进行充分协商,要求对其物业费进行适当减免。

关于取暖费的问题,业主直接与供暖部门存在供用合同关系,与物业公司的服务合同不同,物业公司仅受供暖部门委托代收费用,业主与物业公司不存在供暖上的合同关系。因此,对曹女士来说,她应当按约定支付取暖费。
观点二:查封期间,业主不应支付物业费取暖费

北京大成(西安)律师事务所律师韩朝泽认为,公安机关贴封条导致房屋空置,和普通空置房屋是不一样的。被司法查封导致房屋无法入住,物业服务公司没有提供相关服务,物业服务中止,业主不应支付物业费和取暖费用。

就本案而言,2016年11月15日法院判决下达后15日内物业未上诉,即意味着该判决生效,判决生效后就可以撕掉房屋的封条正常使用。所以,2013年9月16日至2016年12月1日期间的物业费及取暖费,业主无需缴纳。但在2016年12月1日法院判决生效之后,法律阻却事由消失,曹女士就应按正常情况缴纳物业费和取暖费。他认为,2016年12月1日至今的物业费应交70%,取暖费要全额缴纳。
观点三:物业一次只卖10度电属违法

宋思邈律师说,物业公司对业主代理售电和其他收费进行捆绑,这是违法行为,依据《电力法》的有关规定,任何单位和个人都不能随便限电和断电,业主不交物业管理费,物业公司可以通过司法渠道解决,但不能以限购电相要挟业主达到自己的目的。按照《物业管理条例》规定,物业公司限制居民用电属侵权行为。居民不交物业费,物业就限制用电的做法,实际上是属于物业越权捆绑收费,属违法行为。

和良辉律师表示,物业服务与供电是不同的合同法律关系,业主与供电部门存在供电合同关系,非与物业公司。无论业主是否缴纳物业费,物业公司停水停电的行为都是违反《物业管理条例》等法律法规规定的。

华商报记者 王娜 实习生 王路
来源|华商报
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