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事实物业服务关系认定之思考

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发表于 2019-6-13 08:17:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在出现上述两种“物业服务无合同依据”的情形时,应如何认定物业公司为小区提供的事实物业服务呢?在审判实践中,当物业公司向业主起诉要求业主缴交该段无合同期间的物业管理费时,法院一般都会按照“事实物业服务关系”来认定,判令业主向物业公司缴交相应时期的物业管理费。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第24条规定,物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。对于这点,有的业主认为,根据《合同法》的规定,合同的实际履行是合同的一方或者双方以自己的实际行为履行了合同的主要义务,对方予以接受的,应当视为合同的实际成立。但是,业主并不同意接受物业公司提供的物业管理服务,却无法拒绝其提供的服务。事实的物业服务关系根本没有体现业主的真实意志,业主是在被动、被强制性地接受物业公司提供的物业服务,违反了合同法的“意思自治”的基本原则,法院应依法认定事实的物业服务合同不成立。

  关于这种情形,德国的着名学者卡尔.拉伦茨教授提出的“社会典型行为之理论”可以较好地解释这一问题。卡尔.拉伦茨教授认为:“现代大量交易产生了特殊现象,即在甚多情形,当事人无须为真正意思表示,主要是生活上不可欠缺之照顾给付。对此给付,任何人均得支付一定费用而为利用。在此种情形,事实上提供给付及事实上之利用行为,取代了意思表示。此事实行为并非系以发生特定法律效果为目的之意思表示,而是一种事实上合致的行为,依其社会典型意义,产生了与法律行为相同之法律效果”。[1]根据上述理论,某些合同关系的创设,不必采用缔约方式。合同关系可以因为事实过程而有效成立,当事人的意思表示在所不问。这种因为事实过程而产生的合同,可以称为“事实上的合同关系”。

  物业服务行为即属于上述的“社会典型行为”。在物业服务过程中,物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,宗旨是为了给物业使用人创造安全、卫生、有序的生活环境,使物业发挥最大的使用功能,进而使物业保值、增值。这种服务属于小区内业主“生活上不可欠缺之照顾”,业主应支付一定的费用才得以享受物业服务。而物业公司事实上提供了物业管理服务,业主也实际享受了物业公司提供的服务,这种事实上的提供与享受服务的行为不需要体现双方的真实意思表示,就产生了与法律行为相同的法律效果。物业服务合同在实际实施或履行后,如果发现合同无效或者被撤销后,依照法律的规定,合同当事人因合同取得的财产应依照不当得利的规定负有返还义务。物业公司提供的是一种劳务,在性质上无法恢复原状予以返还,因此,只能依照劳务的价值折算价款予以返还。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第24条第二款规定,业主事实上接受了物业服务的,双方当事人没有约定物业服务收费的,法院可以参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。因此,虽然物业服务合同已经到期,或者物业服务合同被判令无效,如果物业公司履行了物业服务合同,法院一般都会根据对“事实物业服务关系”的认定,判令业主向物业公司交纳物业服务费用。

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