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物业管理条例是业主新生活的基石

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发表于 2019-6-13 08:15:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
      我国的《物业管理条例》(以下简称《条例》可以与美国1620年的《五月花号公约》相提并论,如果说美国的强大有其宪法和法律的基础,那么,《五月花号公约》就是她的基石。如果说改革开放使中国发生了翻天覆地的变化,居住改变中国,房屋的私有化将使中国从一个传统社会走向现代的公民社会,那么,《条例》将是中国未来,特别是城市居民自治的重要基石。

    从“乱”到“治”

    笔者所在的XXX小区在过去的几年中走过了一条典型性的从“乱”到“治”的过程。尽管这个过程的未来如何还很难说,但业主、物业公司和开发商都因为没有一套适合的法规而付出了沉痛的代价。有了《条例》以后,大家有了共同遵守的规矩,小区的生活真的奇迹般地改变了。
    跟很多小区一样,业主一入住先“维权”,形成业主与物业公司、开发商成为“天然敌人”的局面。XXX小区曾因为在小区堵了近百辆车而名声大噪,带头者也成了“维权英雄”,业主利益的“天然代表”。当时,开发商在没有与业主协商的情况下,就自行把地下停车场的车位费从每月350元提高到450元,不接受这个价格不许停车。当时,我也是维权的积极分子,主张坚决抵制开发商的不合理定价。
    可是,当开发商知道自己错了,把价钱降了回去,也不再用自己的物业公司,而是聘请了专业的物业公司做顾问,以提高服务质量。这时,业主再不交钱,白用地库就不对了,甚至350元都不交,价格要由业主说了算。我认为这是“维权过度”。如果我们反对开发商欺压我们,我们就不能团结起来用人多势众的办法欺压开发商。而且,业主的维权必须理性,不能超出过好眼前生活的界限。因为说到底,业主买房子不是当“英雄”、“闹革命”来了,而是要过好日子。如果房子的质量坏到大家无法安居乐业,问题又解决不了,当然要维权;可大多数情况没有那么严重,但维权过度造成的危害恐怕是普遍的,具有极大的破坏作用。我们小区的“乱”就发展到不交车位费,不交物业费,甚至不交水电能源费,私搭乱建无人管。最后,物业公司实在支撑不下去了,一夜之间停止了服务,业主才傻了眼。发现自己跟着较劲或对小区事务不闻不问,真正受害的是自己,是自己的生活和产业。
    最终,XXX小区以全体业主投票的方式,超过半数要求“改选”管委会。为此,原管委会集体辞职。结果小区出现了这样的情况:既没有代表全体业主的管委会,也没有合法的物业公司。幸好《条例》出台了,根据《条例》规定,管委会(现称为业委会)是业主大会的执行机构,只能在业主大会授意下与物业公司签合同,这从根本上避免了小区的命运掌握在少数人手中的可能性。可以说,今天,很多小区的问题仍然是大家不重视《条例》,没有搞清《条例》的基本精神造成的。

    实践中依然存在问题

    《条例》的先进性毋庸置疑。它把立约权给了全体业主;把小区的“行政管理权”给了物业公司;同时,物业公司的权利受到全体业主的监督,全体业主有权用投票的方式更换物业公司。而且,《条例》强调保护业主和物业公司双方的合法权益,充分体现出公平、公正、民主、公开的原则。但关键问题是如何落实、执行。
    业主很容易把“民主”搞成“我们说了算”,根本不管什么程序,正当性等等。比如有的小区就把大家组织起来一味压价,好象物业费越低越好,根本不考虑物业管理企业的利益。也有很多业主根本不参与不关心。按《条例》规定,重大事项,比如立约,与物业公司签约要由三分之二以上有投票权的业主通过才有效,可实际情况是要找到这三分之二的票需要巨大的人力物力成本,要打上千个电话,敲上千次门。不把相当的业主发动起来,靠几个“积极分子”根本不可能。因此,在有了好制度的同时,还要解决人的观念问题。
    受传统观念、旧思维惯性的影响,很多人还不重视《业主公约》。更实际的问题是,业主违约的现象也存在。比如,私搭乱建,侵占公摊面积,这是《业主公约》、《条例》所禁止的,但在执法上却有一定难度。物业公司也不愿管,一是怕得罪人,二是怕打官司费用太大,吃力不讨好。结果哪怕只有5%的人侵犯了95%的人的利益,大家就都成了“沉默的大多数”。所以,在《条例》实施的过程中,我们还得解决执法进社区的问题,并且要重点在宣传、落实上下功夫。
    依靠《条例》促进民主建设

    从社会的角度看,《条例》也是促进民主建设的良好载体。比如,按照《业主大会议事规程》(以下简称《规程》)开展有关事务,就是最好的“民主”训练。在我们小区《规程》里就规定:开业主大会,必须服从主持人,没经过同意不能发言。这就保证了会议秩序,让大家明白开会不是吵架,而是讲道理。我们都必须学做“文明人”。
    《规程》的另一个好处是避免了业委会越权陷入“事务性”工作中。比如,业主常提出许多建议。如果完全由业委会来决定采纳与否,就使业委会成为实际上的小区权力机构,就可能产生混乱和腐败。无论任何建议,特别是象弹劾业委会这样的重大的议题,先争得20%的业主的签名,书面提交业委会,由业委会召开业主大会,由大家投票决定。在这一过程中,物业公司也要起到监督的作用。这样一来,业委会就失去了滥用权力的基础,同时也就从事务性工作中彻底解放出来。
    《条例》为业主自律打下了基础,它保护业主和物业公司双方的合法权益,划清了业主、物业公司、开发商三方的责权利。这就需要三方都要深刻理解《条例》精神并深入贯彻执行,并互相尊重、互利共赢。当然还需要全社会对《条例》的理解和支持,特别是新闻、司法的支持。如果新闻的导向不对,把物业公司和开发商描绘成土匪、恶霸,业主是无辜受害的弱者,执法又进不了社区,法律、法规与《条例》不配套,《条例》就有再次流于形式,成为“一纸空文”的危险。我认为在我们庆祝《条例》颁布一周年之际,应更多地看到贯彻、落实《条例》的困难及从上到下需要做的大量的具体、扎实的工作。我建议,每一个业主、市民都必须学习《条例》,把《条例》看成是我们建设新生活的基石。

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