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物业公司多方思考路在何方

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发表于 2018-12-8 18:15:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
       对物业管理来说,2003年是一个特殊的年份。这一年,《物业管理条例》正式颁布,展示了政府扶持、规范和发展行业的决心;同时,业主的维权沸沸扬扬, 质疑、批评和否定的声音不断地出现。这个时期,既是企业展示实力和承担责任的最佳时机,也为物业管理公司选择道路带来了困惑。如此微妙的市场氛围,物业管理公司应该如何面对呢?这就需要企业找到合适的位子。寻找合适位子的方法可以从以下几个方面来考虑:
对市场有信心
       物业管理市场包括存量和流量两个概念。市场存量就是人们居住的房屋总建筑面积,包括已经居住的和建成后没有居住的房屋。目前,我国的城市住毛存量约为85亿m2,预计到2025年,城市人口数量将达到7亿,按人均住房建筑面积30m2计算,则届时的房屋建筑面积总存量就有210亿m2;物业管理市场是可以预期的,也是值得期待的。

       市场流量则是每年新建房屋面积。无论其建筑类型如何,是否及时进入商品房流通市场,都将是物业管理的市场目标。例如,深圳在2003年的新建商品房总面积近1 020万m2,施工面积为2 838万m2,而销售面积为900万m2。没有不成熟的市场,只有不成熟的企业。企业应该从市场定位方面进行考虑。物业管理行业虽然还在徘徊,但已经显现朝阳行业的生机。

符合物业政策导向
      政策导向中关键是规范和发展,规范是针对目前运作中不透明、争议大的部分,而发展则是政府希望看见的,也是《物业管理条例》出台的目的。 所以说,大的政策面是积极的利好,关键在于物业管理公司是否能够各显神通去开拓市场,将沉淀于计划经济中的物业解放到市场化的物业管理行业中去。

物业企业需要因地制宜
      根据当地所处市场的主要环境进行市场定位和策略选择。例如,正处于发展阶段的北京物业管理市场,投标和接管新建楼盘是目前市场的主流,物业管理公司开拓北京市场时应重点考虑这点。如果当地市场没有一个商品房,全部属于计划分配房,则物业管理市场化和招投标行为的概率相对较小。物业管理市场的形成和蓬勃发展是需要耐心的,开启物业管理市场也需要一个等待的时间。开拓当地的物业管理市场,需要与当地政府部门进行接洽,如对电信、金 融以及政府的住宅区和办公大楼进行投石问路,就是符合市场环境的企业拓展策略,而其成功的因素则是获得政府主管部门的支持。

物业企业需要拓展思路
       国资委第71号文件的颁布和2004年8月31日“土地市场大限的到来, 规范了房地产行业,也有可能在短期内缩减物业管理市场的流量。这个时刻, 物业管理公司应做到“欲取之,必先予之”,把握有限的时机,深化内部管理, 并提供出能够让业主亲身感受的物业服务;这才是物业管理公司合适的发展道路。以深圳为例,2005年年中,可供开发的土地仅剩余200m2,并规划在15年内分期开发,这就导致今后的物业管理一手项目市场非常有限,物业管理公司开拓的重点应该是二手物业,那么,业主委员会将成为市场的宠儿,也将是各物业管理公司重点关注的对象。

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