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物业业主自治管理这种管理方式有什么优点

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发表于 2020-10-6 17:28:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
物业业主自治管理这种管理方式有什么优点

常规的物业管理模式有三种-包干制、酬金制和自管制。
包干制的优点:是物业管理专业化,业主省心,不担心亏损;但业主话语权最小,物业公司追求利润最大化的缺点也暴露无遗。

相对于酬金制:
优点是可以保留物业管理专业化,业主话语权较大,避免物业公司追求利润的最大化;但是业主比较操心,变成自负盈亏,存在一定的亏损风险。

物业自管制的优点当然是业主话语权最大,节省了支付给物业公司的费用;但致命伤是物业管理缺少专业化,业主不仅最操心,还要面临管理失败,风险极大。

而“业主自治,共管模式”很其如其分的让业主捍卫住了自己的权益,发挥了自己的权利;让物业的工作得到了认可和推进,并且还让物业反过来协助业主们维护他们的尊严和权利,从而在无形中为业主和物业之间建立起一座和谐共处的沟通之桥,而昔日的激化矛盾,无疑也在朝夕相处的共事中烟消云散。

物业管理和房地产开发商的关系有如下几种:
1.物业由开发商选定或成立的公司
  开发商选择与其有业务关系的公司或者就是开发商自己成立物业公司,在业主委员会尚未建立时,物业管理通常以这样的形式存在。

2.物业由开发商招标进入小区负责物业管理;
  开发商进行招标招进物业公司进行统一管理,保证小区物业正常运行‍,业主委员会尚未建立时,物业也会有这样的形成存在。

3.物业公司与开发商无直接关系
  业主委员会成立后,物业公司是由全体业主(业主委员会)挑选确定的,可以为之前的物业公司也可以是其他物业公司。

4.职责内容方面的关系;
  开发商负责建筑和建造,并负责销售,物业公司是负责管理小区卫生、保安及开发商遗留下了的遗漏工程,日常水电气设施进行监督及服务;

  物业管理
  指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。
  物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。
  狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动。
  广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
  房地产开发商
  以房地产开发经营为主体的企业,它们通过实施开发过程而获得利润。

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发表于 2020-10-6 17:30:17 | 显示全部楼层
物管条例明确规定小区除以靠物业公司管理外,可以采取业主自治的方式进行管理,只要业主大会表决通过同意,业主委员会就可以组织全体业主对自己居住的小区进行自治管理。业主采取哪种形式可自由选择。

一、小区自治的主要目的是:

1、可降低业主费用支出,因自治业主无需承担原物业公司的利润、税费支出,业主所承担的就是人工、设备、设施养护更新费用,及少许的办公费用。除此之外,再没有其他任何费用。

2、由于是业主自治管理,可减少和避免过去那种业主与物业之间久调不合的矛盾,因为是业主自我管理,所以业主对小区的公共设施可能更加爱护,对小区的日常管理,每一个人可能都会非常关心,这样就避免了过去那种,认为我交了物业费,小区内所有事都应该由物业来做,对公共设施的损坏漠不关心。对公共环境的监督和自我管理,可能要求不会很高。自我管理每一个业主责任心都会很强,因业主对小区的公共设施,在使用过程当中会更加爱护,这样可能比过去物业公司管理会省下一笔维修养护费用。省下的钱业主就可以少交物业费,这样业主参与小区的管理热情会很高,有效地解决了过去业主那种事不关己高高挂起的冷淡局面。

二、小区自治管理可能需要以下几种保障措施:

1、以社区为主导,成立辖区的物业监管中心(建议由社区主任、居委会主任、小区业主代表组成),审批、监督、备案物业自治中心的服务标准、收费标准、及日常小区管理方案是否符合法律、法规,这样可增强业主对“自治中心”的信任度,同时又可以杜绝“贪腐”事件的发生。

2、以业委会成员或全体业主代表为股东注册成立“***物业自治中心”,以公司的名义来管理自己的小区,因有营业执照,所以具备法定的收费资质,这样就可完备收费功能,给业主开具正规的收费票据(或委托国企物业代办收费),同时也方便“物业自治中心”对外采购物资和外委合同的签订,从而堵塞因“自治中心”法律地位不健全,而产生管理和法律上的“漏洞”。这个公司和其他公司不同的是没有利润,做到收支平衡就可以了。

总之,业主自治管理,从组织形式可以注册成股份公司。也可以以民间组织的形式(或业委会)对小区进行自治管理,这种尝试在全国范围内并不多见,这是一种很好方式,通过政府部门帮助、扶持完全可以推广尝试的,这样对于社会稳定会起到很好的作用,小物业大民生,社区稳、城市稳、城市稳定国家就稳,业主自治管理小区有关部门应该给高度重视和推广。
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