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物业绿化管理5大难题及7个应对方法

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发表于 2020-9-24 07:28:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
物业绿化管理5大难题及7个应对方法

     绿化服务是物业管理五大基本服务之一,也是构建全方位优质物管小区的重要组成 。良好的绿化环境不仅能够实现物管小区二氧化碳和氧气的平衡,排除“热岛效应”,增加空气湿度、分泌杀菌素、防风减尘,吸纳有害气体、净化空气、减弱噪音,有益于人的身心健康等等多项实用功效,而且可以树立良好的物业形象,提升物业的品牌价值,从而实现经济效益、社会效益、环境效益三丰收。因此搞好小区绿化工作具有重要的意义。同时,要想搞好物管绿化工作,对物管绿化工作进行深化和细化也是非常必要的。

      然而,物业管理企业长期以来对绿化问题研究较少。这一现象的产生既有社会、业主、开发商的因素,也有物业管理企业自身认识和策略上的偏差。诚然,物业管理企业提供看得见效益和效果的基本服务是物业管理公司有效的竞争王牌,但是作为企业,运用发展的眼光看未来才能给企业带来一条长久之路。重视绿化工作,最终达到社会效益、环境效益与经济效益并重,全方位良性发展的目标才是物管工作的必由之路。

因此,完善绿化工作是当前物管绿化服务的重要问题。

一、在现阶段物业管理企业实际绿化养护工作中
普遍存在以下五个主要问题:

1)人员素质偏低,胜任绿化工作有困难

      一般物管企业所聘用的绿化工作人员绝大多数是进城务工的农民或城市下岗失业人员。农民工在家务过农,有一定的和绿化相关的操作技能,能吃苦,肯出力,经过简单培训可以进行实际工作,但由于文化水平限制,很难提高其理论水平和进一步提高实际操作能力,达不到“知其然,知其所以然”的水平,对未接触过的情况不能灵活应对。城市下岗失业人员虽多有一定的文化基础,但绝大多数人此前从未跟花草树木打过交道,更没有农活基础,掌握实际操作很困难,基本操作都要从头学,同时专业知识也很匮乏,从而产生大量理论及实操上的问题。

       同时,更多的管理人员都是经贸学或管理学出身,对绿化也很外行,缺乏相关专业知识,把绿化工作简单化、肤浅化,想当然的认为绿化工作就是浇水、除草、喷农药等简单的体力劳动,殊不知绿化养护涉及了植物生理学、花卉栽培学、土壤肥料学、遗传学、病虫害防治学、园林树木栽培技术、草坪建植技术等多学科多方面的专业知识。管理人员由于绿化知识的匮乏不能正确检查和指导绿化人员的工作,而且更严重的后果是绿化工作管理混乱,绿化效果不尽人意。

2)接管物业绿化缺少前期介入,接管验收不细

      由于绿化工程在建筑工程中占取份额少,交工晚,收效慢,又由于开发商缺乏物业前期介入意识,不愿意邀请物管企业参与前期介入,或者是不愿意承担此项费用。以至于物业管理的前期介入和接管验收往往被忽视,甚至被忽略。但是缺少了前期介入,轻视了接管验收往往会给日后的养护工作留下严重隐患,对整个物业管理工作留下重大隐患。主要问题有:

      a) 建筑施工单位为了省钱,在花园中填入建筑垃圾,只在上面覆盖十几厘米或更薄的种植土进行苗木栽植或草坪建植,或是建筑施工单位将建筑工地的开挖土填入花园中,这种未经过熟化的生土多盐碱含量超标,缺乏营养、腐殖质含量几乎为零、理化性状不好,根本不利于植物生长。在这两种情况下种植的绿地在生长初期可能效果尚可,但是由于先天严重不足,随着时间的推移,花草树木的长势会日渐衰落,直至出现大面积死亡,完全丧失绿化效果。最终的解决办法只能全部开挖换土或投入巨资进行改造。

      b)施工单位或建设单位在绿化地带不埋设输水管线和喷灌设施,或者是埋设的输水管道管径偏小导致末端出水量太小,满足不了养护的需求,这些都造成接管后养护工作量和难度加大,并严重制约工作质量提高。

      c)设计单位绿化设计人员不了解当地气候和植物品种生长习性,而将品种选错,或将品种放错地方。例如将喜阳的花卉或草种种到了大树底下,随着树冠的不断扩大,树下阳光越来越少,最终导致花卉或草坪出现缺日照型的枯死。或者是将喜光的树种设计到高楼的北侧,使之常年不见强光照,日照不足,长势越来越弱,甚至死亡;有些设计单位一味追求新、奇、特,而将大量南方花木盲目引入北方。最终导致所引进花木因不适应北方气候而出现大量死亡。

      d)开发商为了降低开发成本在绿化施工时未能铺设地下排水盲管。在一般的园林施工过程中为了降低成本,往往只安装给水系统,很少铺设排水系统,导致后期养护过程中土壤逐渐盐碱化。在北方绿化所浇灌的自来水是偏碱性的,每次浇入土壤中的水在水分蒸发后都将水中的无机盐留在了土壤中,而这些无机盐中就有盐和碱,这些物质积累的多了土壤就会盐碱化,就会严重影响植物的生长。下雨天是最好的洗盐过程,但是因为没有安装排水盲管,所以无法做到。所以只能通过施用化学改良剂的办法来改良土壤,而这种方法成本高但效果一般,并且需要连续进行。

3)企业自身对绿化投入不足

      由于绿化养护不能直接带来经济效益,产生的相关费用直接摊入营业成本,因此有的物管企业单纯从降低成本的立场出发,一味的减少对绿化的投入,尽量少投或不投绿化费用,致使所接管的绿化养护跟不上,等到小区绿化产生能够看到的不良后果时就已经来不及挽救了。小区绿地丧失绿化、美化效果和生态功效,最终导致业主不满,直接影响企业的形象、生存和发展。

4)对绿化工作重视不够,定位过低

      绿化工作缺少与业主的直接互动,不直接与业主利益挂钩,因此许多物管企业片面的认为物业管理企业只要为业主提供优质的保洁、秩序维护和维修服务就能让业主满意,并且认为绿化服务在五大服务中处于最低的一位,将绿化工作一再排后,忽视绿化工作带来的综合效益。从长远看这种想法显然是肤浅的,绿化服务跟不上就不可能正真成为优秀的物管企业。

5)业主对绿化爱护意识淡薄,配合意识落后

      由于全民的环保意识还不是太强,又有错误的观点认为小区绿化由物业公司养护,物业公司养护是应当和必须的,业主没有责任爱护绿地。因此很有一部分业主对小区绿化不爱护,任意踩踏绿化地带,往绿地中扔垃圾倒污水,在草坪中遛狗(狗的排泄物可以导致草坪斑秃,也可以直接导致瓜子黄杨枯死),在树上晾晒衣物、圈地种菜等不良行为,均严重影响物管企业的绿化工作。并且经过破坏的绿地在短时间内又很难恢复,严重影响观瞻。人和宠物的破坏往往占去绿化成本的很大一块。

二、解决问题的途径

针对以上问题,我提出以下个人建议:

1)加强员工培训,提高个人素质

      各项工作质量的好坏最终的决定因素是人,只有人员的素质提高了才能干出高质量的工作并创造出一流的经济效益、环境效益和社会效益。企业招聘来的员工或多或少都有一点缺陷或不足,这就要靠企业内部搞好理论知识和操作技能的学习和培训来解决。根据岗位不同,对症施教,因材施教,具体如下:

      对于管理人员应该让他们明确认识到绿化工作对企业创建品牌、扩大影响、开拓市场及物业保值增值的重大作用,并初步了解前面所提到的相关学科的基础知识,要让他们知道绿化工作是多学科的系统工作,要培训他们发现、指导和解决问题的能力,要培训他们能够识别出绿化人员的操作是否正确,工作是否到位的能力。管理人员至少应该做到能够及时发现各种操作错误,在绿化员中树立威信。对于一线操作人员在条件允许的情况下进行定期培训,要教会他们正确的修剪、喷药、栽植、施肥等工作方法,学会识别确认各种常见的病虫害等等,全面细化绿化工作,做到细致入微,精益求精,高标准、严要求,创出一流的业绩。同时在公司内部加强宣传工作,教育广大员工胸怀品牌意识和全局意识,各工种均要配合和支持绿化工作,秩序维护人员要及时纠正人们的不爱护行为,保洁人员要及时捡拾花园中的各种垃圾。维修人员要及时维修并保养好各种绿化设施、设备。总之,要齐抓共管共同营造一个优美的小区环境,要让绿化工作成为树立企业品牌的中坚力量。

2)加强物业前期介入 ,扎实做好物业接管验收工作

      做好绿化工作的前期介入和接管验收工作对物业服务来讲只有好处没有坏处。物管企业提早介入工程的设计和施工就可以依照自己的专业知识和工作经验对物业绿化的综合设计、花草树木品种的选择、品种的正确布局、灌溉系统、排水系统的设计安装、种植土和肥料的选用、园路的设计等多个方面给予合理化建议,对建设工作进行监督。对绿化的接管验收工作,要从绿化用土,所植花草树木的品种和长势、水源、灌溉设施设备、园路设计、园林小品等多个方面进行接管验收,要对验收中的不合格项列出表格,写明原因,并和开发单位进行协商,或是开发单位整改后再接管,或是由开发单位给予一定的经济补偿后由物管企业自行整改,总之要通过认真细致的验收尽量多的找出问题并协商解决,为日后的养护工作打下良好的基础。

3)合理加大投入

      要干好任何一项工作不适当投入是不可能的。因此要从厉行节约和科学使用的前提下对绿化工作适当加大投入,要从设施设备、绿化专用物资、花卉苗木、技术力量、人员培训的五个方面适当投入,不能以牺牲绿化质量为代价降低成本,那样做无异是“杀鸡取卵”,最终将得不偿失;同时要培训教育员工科学用药和施肥、浇水,使有限的资源发挥最大的作用;要精心养护,提高成活率,减少死亡,降低补栽补种成本;要合理配备高素质的技术人员从业务上领导全体绿化人员,以最小的投入换取最大收益。

4)科学养护,提高现有绿地管理水平

     物管企业要聘用专业技术水平高的管理人员对现有绿地指定科学的、合理的、适用的养护方案、养护作业流程及员工绩效考核办法,从技术上、制度上、资金上、人力上保证绿化工作的正常有序开展,认真做好绿地花草树木的浇水、施肥、修剪、除草、松土及病虫害防治,在北方地区还要做好越冬防寒工作,养护出一流的绿化效果。

5)精心设计、科学施工,提高新建、改建、扩建绿地的工程质量

      于新建、改建、扩建的绿地,物管企业首先一定要精心设计以乡土植物为主兼顾选择适合当地气候、生长健壮、绿期长、服役寿命长且具有较高观赏价值和抗逆性的外来品种,要做到乔、灌、花、草、常青树种和落叶树种,乡土树种和外来树种,速生树种和中生、慢生树种,裸子植物和被子植物合理的搭配;总体上要求植物从姿态、色彩、香气、观赏神韵、适应性等方面有上乘表现;要设计出便于业主行走或近距离观赏景色的园路、休闲区和美观的园林小品,并选择适合种植用的土壤,施入腐熟的有机肥作为底肥,为植物生长打下基础。其次要选择生长健壮、冠型完整、色泽正常、无病虫害、无机械损伤、无冻害、根系发达的苗木,并在专业技术人员现场指挥下严格按照规范的栽植操作程序,在适合的季节进行苗木移植和草坪建植,从根本上为小区绿化美化打下良好基础。

6)重视绿化工作,适当提高绿化工作在五大服务中的地位

      随着物业管理的进一步发展,低级的干净卫生已经不适应发展的需求,时代的发展和业主日益高涨的需求对小区的绿化美化提出了新的要求,转而向更高的层次发展,不仅要求四季有绿,三季有花,花草树木生长旺盛,株形美观,草坪美观整齐,无病虫害,而且要正真让绿化起到对小区环境的美化和对小气候的调节作用,整体绿化设计有独特创意,乔木、灌木、花草合理搭配,做到自然生态与人文精神的完美结合。同时越来越多的开发商也将物业的绿化环境作为物业的一个新卖点,以优美的绿化环境来吸引潜在的购房者;对于物管企业来讲,绿化是企业的衣裳。良好的绿化环境也可以增加广大业主的物管企业的认同感,可以提升物业管理费收缴率,也可以吸引潜在的租房者前来租赁房屋,收到更高的经济效益。

7)加强宣传引导,提高广大业主环保意识

      爱护绿地,不仅仅是物管企业的任务,也是广大业主应尽的义务。物管企业不但要下大力气绿化好小区的环境,还要加强宣传引导,提高广大业主的环保意识和参与意识;比如可以利用小区的墙报,积极宣传绿化养护知识;也可以尝试对绿地进行领养;评选爱花好家庭和爱花好少年,鼓励全体业主共同参与绿化管理,支持绿化管理;要和全体业主一道共建美好家园。广大物管企业员工要以辛勤的劳动感动业主,以热情文明的服务感化业主,以优质的绿化效果报答业主,随着不断的相互沟通和信任的不断加深,一定可以在双方共同经营下建设良好的绿化效果。

结论

      物业管理在我国还处在不断发展和完善之中,要想搞好小区的绿化工作就必须从前期介入和接管验收开始,从最基础的设计和土、肥、水、种和绿化配套设施设备入手,投入合适的人力、物力、财力,利用高技术的人才,运用先进的管理制度、科学的管理理念和养护技术。因地制宜,因时制宜,从“以人为本”“科学环保”的立场出发,调动物管企业广大员工的积极性、鼓励和培养全体业主参与意识和环保意识,齐心协力,齐抓共管,为广大业主创造出高水平的园林小区,创建出美化的物业环境。

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