江门市物业小区共有收益补充住宅专项维修资金工作指引

江门市物业小区共有收益补充住宅专项维修资金工作指引

一、目的

为保障业主对物业共用部位、共用设施设备经营收益的权利，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本工作指引。

二、适用范围

江门市行政区域内物业小区共有收益补充住宅专项维修资金适用本工作指引。

三、分配补充住宅专项维修资金

共有收益用于分配补充住宅专项维修资金，由全体业主决定，需经业主表决通过。

四、组织实施

物业小区共有收益补充住宅专项维修资金的工作，业主大会成立前，由物业服务企业组织实施；业主大会成立后，由业主委员会组织实施；未成立业主大会、又无物业服务企业的建成居住区，相关业主可自行实施。

五、工作程序

1.组织实施主体在各地维修资金管理系统（简称“管理系统”）进行注册绑定物业小区后，核对物业管理区域、楼栋和分户信息，管理系统与物业管理区域实际情况有出入的，应补充完善，并通知物业管理区域所在地的住宅专项维修资金管理中心。

2.组织实施主体完成物业管理区域、楼栋和分户信息核对后，登录管理系统，发起收益交款，填写相关信息，确认提交，打印申请表。

3.组织实施主体持以下材料向物业管理区域所在地的住宅专项维修资金管理中心提出申请，审核通过后打印收益交款通知书。

（1）申请表；

（2）收益的约定文件资料；（前期物业服务合同、业主大会议事规则、收益分配方案）

（3）公示的材料及照片；

（4）收益分配房屋明细。

以上材料均须有组织实施主体签章。

4.组织实施主体持收益交款通知书到专户银行网点交款。

5.住宅专项维修资金管理中心按申请选择受益范围，分摊收益。

解读：

一、基本情况

　　当前我市物业管理地方立法正在推进，尚未出台涉及规范物业项目交接行为监管的地方性法规。为进一步规范物业管理项目交接活动，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，市住房城乡建设局于2020年起组织开展制订《江门市住房和城乡建设局关于规范物业项目交接行为的通知》（简称《通知》）的相关工作。根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《物业承接查验办法》等有关规定，结合我市实际，市住房城乡建设局起草了《通知（初稿）》，书面征求属地住房城乡建设部门、市物业管理协会的意见和建议，并向公众征求意见，经报市司法局审核，最终形成了本《通知》。

　　二、《通知》出台必要性

　　在2019年物业管理专项整治和日常物业投诉处理中发现，部分小区物业交接矛盾突出，存在业主共有资料不移交或遗失、共有设施设备损坏责任争议、物业服务企业各种理由拒不退出或不配合移交、承接查验工作落实不到位等问题，急需进一步规范物业项目交接行为，明确交接各方要求，落实承接查验备案，加强对物业项目交接工作全过程的指导、协助和监督。市住房城乡建设局出台《通知》，是从利于行业规范有序发展出发，为加强物业项目交接管理提供抓手，可以为各市（区）住房城乡建设局加强物业项目交接行为监管提供工作指导。

　　三、《通知》重点说明的几个问题

　　《通知》内容包括界定交接范围、明确交接各方要求、强化交接监管、附件等部分，条文突出规范物业项目交接行为监管工作的指导性。

　　（一）落实前期物业管理承接查验备案。物业承接查验是项目交接的基础工作，物业承接查验工作落实不到位，会导致物业管理活动存在开发遗留问题、业主共有资料遗失、设施设备损坏责任难以认定等问题。现有上位法规中，对前期物业服务提出承接查验备案要求，要求业主大会成立后的交接行为参照执行。《通知》明确各市（区）住房城乡建设局要加强督促前期物业服务企业进行承接查验备案，通过备案工作的落实，实现承接查验工作的开展，保障业主利益。

　　（二）明确共用设施设备维护责任。小区共用设施设备日常维护是物业服务的重要内容，容易被业主忽视，较易存在设施设备维护不到位情形，致使设施设备损坏，特别是消防设施设备的损坏危及业主人身财产安全。《通知》除规定不得损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备外，明确物业服务企业承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任，要求各市（区）住房城乡建设局通过行政调解、引导诉讼等手段，处理物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任争议。

　　（三）加强全过程的指导、协助和监督。《通知》告知承接方可以邀请业主代表以及属地住房城乡建设局参与交接，进行见证和监督，要求各市（区）住房城乡建设局积极参与现场交接查验，提倡采取购买服务的方式，引入物业管理行业专家，帮助、指导物业项目交接。充分利用行政处罚、信用扣分等手段，加强监督管理。

　　（四）进一步明确移交资料内容。上位法对移交资料内容有笼统规定，但相关资料具体有哪些，部分移交主体，甚至监管部门并不明确。《通知》中制定《物业项目移交清单表》，进一步明确移交资料、共用部位和共用设施设备具体类别与查验标准等内容。